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Calcule cómo le afecta el cambio normativo en las ganancias patrimoniales

Cuánto pagaré por IRPF si vendo mi casa antes o después de la reforma fiscal

  • El coste fiscal entre vender ahora o en 2015 una casa comprada en 2001 puede superar los 11.000 euros
  • Hacienda suaviza el 'hachazo' fiscal, pero mantiene el castigo para compras posteriores a 1994
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Cuando un contribuyente vende una vivienda debe tributar por la plusvalía lograda en el IRPF. Actualmente, la legislación contempla dos beneficios fiscales. Por un lado, los coeficientes de actualización permiten corregir la ganancia por el efecto de la inflación. Además, las viviendas compradas antes de 1994 tienen derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento. La reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 suprime los coeficientes de actualización y limita los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. En cambio, los tipos impositivos que se aplican sobre las plusvalías inmobiliarias se reducirán en 2015 y bajarán todavía más a partir de 2016. El simulador elaborado por Cinco Días permite saber cuánto pagará por IRPF si vende una vivienda ahora o si lo hace tras la entrada en vigor de la reforma fiscal a partir del próximo año.

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Cuando un contribuyente vende una vivienda debe tributar por la plusvalía lograda en el IRPF. Actualmente, la legislación contempla dos beneficios fiscales. Por un lado, los coeficientes de actualización permiten corregir la ganancia por el efecto de la inflación. Además, las viviendas compradas antes de 1994 tienen derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento. La reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 suprime los coeficientes de actualización y limita los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. En cambio, los tipos impositivos sobre el ahorro que se aplican sobre las plusvalías inmobiliarias se reducirán en 2015 y bajarán todavía más a partir de 2016. El simulador elaborado por CincoDías permite saber cuánto pagará por IRPF si vende una vivienda ahora o si lo hace tras la entrada en vigor de la reforma fiscal a partir del próximo año.

El coste fiscal de vender su casa antes o después de la reforma fiscal

(1) Incluir el precio de compra/venta y los gastos ligados a la operación como impuestos, notaría, etcétera.

(2) La reforma fiscal suprime los coeficientes de abatimiento cuando el volumen total de bienes vendidos a partir de 2015 con derecho a aplicarlos supera los 400.000 euros.

Tributación en 2014

Tributación a partir de 1 de Enero de 2015

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Plusvalía bruta
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Coeficiente de actualización
Suprimido
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Plusvalía corregida por actualización
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Ganancia sujeta a coef. de abatimiento
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Coeficiente de abatimiento (%)
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Plusvalía que tributa en el IRPF
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Cuota a pagar
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Diferencia

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Casi en el tiempo de descuento de la reforma fiscal, que actualmente se tramita en el Senado, Hacienda reformuló su polémica decisión de eliminar los coeficientes de actualización y de abatimiento en el IRPF a partir de 2015. Se trata de dos beneficios fiscales que permiten rebajar los impuestos que se pagan cuando, por ejemplo, se vende una vivienda y se logran beneficios. Por un lado, los coeficientes de actualización corrigen el beneficio por el efecto de la inflación en plusvalías exclusivamente inmobiliarias. Los coeficientes de abatimiento, por su parte, se aplican a cualquier ganancia patrimonial (venta de casas, de acciones o fondos de inversión) que se hubieran adquirido antes de 1994.

Ambos beneficios tributarios desaparecían con la redacción original de la reforma fiscal que el Gobierno aprobó en julio y que ahora se encuentra en fase de tramitación parlamentaria. El efecto de la medida era especialmente drástico para aquellos que compraron antes de 1994. Un ejemplo: un contribuyente adquirió un piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y ahora decide venderlo y le ofrecen 220.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 10.869 euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. Con la redacción inicial de la reforma fiscal, el coste para el ejemplo supuesto se elevaba a 43.995 euros si la venta se producía a partir de 2015. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde ascendía a 33.126 euros.

Tras múltiples presiones, Hacienda finalmente ha aceptado mantener los coeficientes de abatimiento, aunque con un límite de 400.000 euros. Para el ejemplo propuesto (ver gráfico 1), la rectificación implica que el contribuyente pase de pagar 33.126 euros si vende en 2015 a abonar 10.069 euros. Es decir, pasa de sufrir un castigo fiscal, a pagar menos en 2015 que en 2014. Ello es así porque el próximo año se reducen los tipos impositivos del tramo del ahorro.

Los coeficientes de abatimiento, que se introdujeron en 1992 y se eliminaron parcialmente en 2006, permiten reducir la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2006. Y solo para bienes adquiridos antes de 1994. El porcentaje de reducción es del 11,12% para activos comprados entre 1993 y 1994, y aumenta progresivamente hasta alcanzar el 100% para bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, cuanto más antigua es la vivienda, mayor es la reducción.

Y al final, Hacienda cedió ante Moncloa

No, no y no. La reacción de Hacienda era una negativa rotunda a la posibilidad de replantearse su propuesta inicial de eliminar en la reforma fiscal los coeficientes de abatimiento y de actualización que se aplican sobre las ganancias patrimoniales. Fuentes del Ejecutivo argumentaban que los coeficientes de abatimiento se introdujeron en 1992, cuando las plusvalías inmobiliarias tributaban en la tarifa general del IRPF y no, como sucede ahora, en el tramo del ahorro que cuenta con tipos inferiores.

De hecho, recuerdan que fue un Gobierno socialista quien suprimió los coeficientes en 2006, aunque mantuvo un régimen transitorio para aquellos que compraron una casa con anterioridad a 1994. El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, señaló la semana pasada en el Foro CincoDías que no tenía sentido mantener un régimen transitorio durante tanto tiempo y criticó que la ley otorgue un beneficio fiscal a quien compró una casa en 1994 y lo niegue para otro que la adquirió en 1995. Sin embargo, la presión para que el Gobierno reformulara su propuesta se intensificó después del verano hasta que Moncloa ordenó a Hacienda que, en contra de su criterio, suavizara el castigo fiscal. La solución adoptada prorroga la vigencia de los coeficientes de abatimiento. En cambio, se mantiene la supresión de eliminar los coeficientes de actualización que beneficiaba a todos los contribuyentes sin distinción.

Si la fórmula actual ya es rocambolesca, todavía se complica más con la enmienda propuesta por el Gobierno y que implica que los coeficientes de abatimiento solo se pueden aplicar cuando el precio de venta de los bienes no supera los 400.000 euros. El umbral se aplica a partir de 2015 por el conjunto de ganancias patrimoniales de bienes comprados antes de 1994. Es decir, si un contribuyente vende el próximo año por 300.000 euros una vivienda con derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento, solo le quedarán 100.000 euros para gozar en el futuro de este beneficio fiscal. De alguna forma, Hacienda ofrece un bono a los contribuyentes que desaparece cuando se agota

Para ciudadanos con elevado patrimonio, la enmienda de Hacienda les obliga a planificar muy bien sus ventas y, por lógica tributaria, siempre deberían desprenderse de los bienes más antiguos para que el porcentaje de reducción de los coeficientes de abatimiento sea mayor. Por ejemplo, la exención fiscal derivada de la venta de una vivienda de 1986 alcanza el 100% por la plusvalía generada hasta 2006. En cambio, para un inmueble comprado en 1994, el porcentaje de reducción es del 11,2%. Por lo tanto, resultaría absurdo gastar el bono de 400.000 euros con la vivienda de 1994, que tiene una rebaja fiscal muy inferior.

Que el Ejecutivo haya mantenido los coeficientes de abatimiento no significa que no se produzca en la reforma un hachazo fiscal considerable para algunos contribuyentes. Y ello es así porque el Gobierno no ha dado marcha atrás en su decisión de suprimir a partir de 2015 los coeficientes de actualización, un beneficio fiscal que hoy se aplican todos los contribuyentes que logran plusvalías inmobiliarias. Supone un incremento tributario considerable, especialmente para aquellos que compraron su casa después de 1994 y, por lo tanto, no tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. Un ejemplo: un contribuyente compró una vivienda por 230.000 euros en el año 2001 y ahora pretende venderla por 300.000 euros. Si la operación se cerrara hoy, el contribuyente pagaría sólo 3.955 euros por IRPF. En cambio, si la venta se realizara el próximo año, por ejemplo el 1 de septiembre de 2015, la factura fiscal ascendería 15.682 euros, 11.726 euros más. Este incremento se explica por el efecto de suprimir los coeficientes de actualización. Actualmente, el precio de venta de una vivienda comprada en 2001 se multiplica por 1,2314 para corregir el efecto de la inflación. Siguiendo con el ejemplo, el precio de adquisición a efectos fiscales de la vivienda de 230.000 euros asciende a 283.222 euros. Así, la plusvalía en el IRPF se reduce en 53.222 euros y se sitúa en 16.778 euros. Esta corrección no se aplicará a partir de 2015 y, por lo tanto, el beneficio de vender una vivienda por 300.000 euros que fue adquirida en 2001 por 230.000 euros ascenderá a 70.000 euros.

Así, la reducción de tipos que entrará en vigor el próximo año resulta insuficiente para compensar el efecto de suprimir los coeficientes de actualización. Actualmente, los primeros 6.000 euros de rendimientos del ahorro tributan al 21%, entre 6.000 euros y 24.000 euros van al 25% y, por encima de ese umbral se aplica el 27%. En 2015, los primeros 6.000 euros pagarán un 20%, entre 6.000 euros y 50.000 euros, tributarán al 22%. A partir de ese nivel, el porcentaje asciende al 24%. Y, en 2016, la rebaja se intensifica y los tipos impositivos se situarán en el 19%, 21% y 23%. respectivamente.

calculadora vivienda: reforma fiscal

Sin embargo, la supresión de los coeficientes que corrigen el efecto de la inflación provocará que aquellos contribuyentes que compraron una casa después de 1994 vean como su factura fiscal se incrementa el próximo año. El propio ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, suele asegurar que “la inflación es el impuesto más injusto”. Ello no ha evitado que el Ejecutivo mantenga su propuesta inicial de suprimir los coeficientes de actualización. El Ministerio de Hacienda recuerda que la legislación mantendrá la exención fiscal para los declarantes del IRPF que vendan su vivienda habitual y reinviertan el beneficio en adquirir otra casa. Para los mayores de 65 años, la exención se aplica aunque el dinero no se destine a comprar otro inmueble.

Además, la reforma fiscal establece nuevos incentivos para los pensionistas. A partir del próximo año se establece que toda ganancia patrimonial –venta de acciones, pisos o fondos de inversión– estarán libres de tributación en el IRPFpara los mayores de 65 años que reinviertan el dinero logrado en una renta vitalicia.

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