España hereda de la burbuja 150.000 casas invendibles
Los precios no volverán a subir en términos anuales hasta 2015 La producción de casas se recuperará en 2016
El paisaje del mercado inmobiliario ha cambiado no solo físicamente, como lo demuestra la proliferación de nuevos barrios en casi todas las ciudades españolas, sino también en términos abstractos. Ni los precios, ni las ventas, ni los préstamos son ya lo que llegaron a ser antes del estallido de la burbuja y, lo más importante, es que no volverán a serlo probablemente nunca más.
Después de las últimas cifras de precios y compraventas de casas publicadas, un informe elaborado por Bankinter asegura que el sector se encuentra “en la fase final de su ajuste tras más de cinco años de dura recesión”. Así, las ventas de vivienda nueva han disminuido hasta representar entre 130.000 y 150.000 inmuebles, un 60% menos que en tiempos de máximos (2005 y 2006) y los precios han retrocedido a niveles de 2004.
Además, el horizonte lleno de grúas ha dado paso a barrios fantasma formados por promociones enteras en las que apenas residen una decena de familias o estructuras inacabadas que ahora la banca se afana por concluir a la espera de encontrar así compradores para esos pisos. Todo este panorama explica que también la producción de nuevas casas se haya reducido a la mínima expresión y hoy solo se terminen de promedio 65.000 viviendas al año, la décima parte de lo que se concluía en 2006.
Una vez hecho este recuento de los daños, Bankinter avanza que dado que los activos acumulan una depreciación de en torno un 30% desde máximos (algunos estudios elevan ese ajuste a casi el 40%) y que la economía española “está empezando a ofrecer algunos síntomas de recuperación”, todo apunta a que el mercado residencial “ha tocado fondo”. En opinión de esta entidad financiera, el sector “se encuentra al comienzo de una fase de estabilización que debería dar lugar a una recuperación más lenta que en otros ciclos”.
Una de las novedades más destacadas que arroja esta radiografía es que apunta a que a pesar de las débiles perspectivas que presenta la construcción, “consideramos que no será necesario que el stock se reduzca de forma significativa para que se reactive la actividad promotora, porque el excedente actual no se consumirá nunca”. En opinión de Bankinter, existen en España actualmente “unas 150.000 viviendas construidas durante el boom inmobiliario en promociones muy alejadas de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico y en poblaciones fantasma que carecen de servicios básicos”.
Precios todavía elevados
En consecuencia, el estudio calcula que cuando el stock actual (que Fomento cifró en 676.000 casas a finales de 2011 y este año culminará con unas 560.000) descienda por debajo de las 500.000, algo que sucederá a lo largo de 2016, la actividad promotora volverá a reactivarse.
Entretanto, ¿qué es lo que harán los precios? El consenso de los analistas coincide en que a pesar de la depreciación que acumulan ya las casas, el precio de la vivienda en España es todavía muy elevado en términos del esfuerzo necesario que requiere su adquisición. A esto se le suma que todo apunta a que en los próximos años no es previsible que la renta disponible de los hogares mejore de forma notable ni que se apliquen nuevos incentivos fiscales a la compra de casas.
Por ello, cree Bankinter que la ratio de años de renta disponible de las familias necesarios para comprar su casa debería aproximarse a los cinco años desde los 5,7 actuales antes de que se pueda hablar de recuperación generalizada como la que se registra ya en Reino Unido y EE UU. Por ello, prevé que el precio acabará ajustándose en el entorno de los 1.450-1.470 euros por metro cuadrado, equivalentes a los valores de finales de 2003.
De la misma opinión se mostró ayer el director del área de Residencial, Bancos y Cajas de la consultora Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms, quien explicó que aunque los precios toquen fondo, “alegría no va a haber” en vista de la falta de financiación, la elevada tasa de paro y la pérdida de poder adquisitivo como consecuencia de la crisis. Desde esta compañía, lo más importante es que vaya desapareciendo la incertidumbre sobre el sector, lo que contribuirá a que los inversores internacionales comiencen a ver a España como “una oportunidad”.
La fuerte competencia también presiona a la baja los alquileres
El precio de los alquileres de viviendas descendió un 5,3% en noviembre respecto al mismo mes del pasado año, hasta situarse en 6,9 euros por metro cuadrado al mes, según datos del portal inmobiliario Fotocasa.es analizados por la escuela de negocios IESE, que arrojan además un descenso mensual del 0,5%. De este modo, el precio de los alquileres mantiene la tendencia a la baja que inició en mayo de 2007, cuando se situó en máximos. Desde entonces, la caída acumulada alcanza el 31,5%.
Según la responsable de Estudios de Fotocasa.es, Beatriz Toribio, “el precio del alquiler sigue ahondando su caída como consecuencia del abultado stock de viviendas vacías y de la presión de los inquilinos, que negocian a la baja su renta mensual”. Aún así, prosigue, “el alquiler está notando mucho menos la crisis, ya que los precios registran una caída acumulada del 31,5% desde los máximos de 2007 frente al 41,3% que se han devaluado los precios de la vivienda en venta”.
Una vivienda media en Reino Unido cuesta casi 300.000 euros
Un mes más, el precio de la vivienda en el Reino Unido registró un significativo repunte, ya que subió un 5,5% en octubre respecto al mismo mes de 2012, hasta alcanzar el precio medio récord de 247.000 libras (292.000 euros), tal y como indicó ayer la Oficina Nacional de Estadísticas (ONS). De acuerdo con la ONS, el aumento fue del 1,4% respecto a septiembre, dos décimas por encima del último gran ascenso registrado dos meses antes.
Londres fue con diferencia el lugar donde se incrementó más el precio de la propiedad, con un alza interanual del 12% en octubre hasta un valor promedio de 437.000 libras (516.700 euros), un 17% por encima del que se registraba antes de la crisis crediticia de 2008.
En el sureste de Inglaterra, la región más rica del país, y en el este los precios se sitúan un 1% por encima de sus niveles precrisis, mientras que Irlanda del Norte y Escocia siguen por debajo de los valores registrados antes del descalabro financiero de 2008.
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