Elige tu ciudad: ¿cuál ha sido la revalorización real de tu vivienda?

Las reclamaciones a los ayuntamientos de toda España por el impuesto de plusvalía municipal pueden ser inminites ante la declaración del Tribunal Constitucional, el pasado viernes 16 de febrero de 2017, de ser inconstitucionales dos de los artículos de la Ley Foral que regula la figura tributaria del impuesto de plusvalía municipal. El Alto Tribunal determinó que este impuesto grava la riqueza creada en la venta de inmueble, es decir, cobra por una plusvalía teórica. Precisamente esta heterodoxa fórmula de cobro es el motivo por el que el impuesto ha sido tumbado por el Tribunal: no considera constitucional que se pueda cobrar por ganar dinero a un contribuyente que lo ha perdido, una circunstancia frecuente en los últimos años como consecuencia de la crisis.

Cada municipio tiene un cierto margen para aplicar el impuesto, pero el mecanismo es siempre el mismo: el impuesto fija una revalorización teórica del piso, partiendo del valor catastral y en función de los años transcurridos entre la compra y la venta. Sobre esa revalorización aplica un tipo impositivo y, en algunos casos, practica después una reducción. Como apunte, Santander es la ciudad que menor revalorización fija por año en todas las franjas del impuesto de plusvalía municipal.

La discusión en torno a este impuesto nos ha llevado a preguntarnos ¿cuál ha sido la revaloración real de las viviendas, en caso de haberla? y por ende, ¿cuáles han sido las principales ciudades mejor y peor paradas con este impuesto? Para responder a estas preguntas hemos usado como ejemplo una vivienda vendida en 2016 y hemos comparado el precio real, según los datos del Ministerio de Fomento, de los últimos 5, 10, 15 y 20 años y la revalorización fijada por el impuesto de plusvalía municipal para dichos años.

Para ser claros, en cinco años las Islas Baleares han sido las únicas en aumentar el precio de la vivienda, un 0,7%. Aún así, el porcentaje de revalorización fijado por el impuesto de plusvalía ascendió al 18%, siendo la segunda ciudad que menos diferencia presenta entre el crecimiento real de la vivienda y el fijado por el impuesto. La ciudad que menos diferencia presenta es Melilla, es decir, es la que mejor parada salió. Entonces, ¿cuál fue la ciudad peor parada en los últimos cinco años? Guadalajara fue la peor parada, ya que presenta la mayor diferencia entre la variación real del precio de la vivienda y la revalorización fijada por el impuesto de plusvalía. El precio real del suelo en esta ciudad bajó de 2011 y a 2016 un 35,5% y el impuesto fija el crecimiento en un 18%. Las siguientes ciudades de este ránking de peor paradas son Burgos -el precio real de la vivienda bajó un 28,8% y el impuesto marca una riqueza del 18,1% para cinco años-, Toledo -un 29,5% real, frente al 17,4% fijado- y Huelva, Segovia y Zaragoza con una bajada en cinco años del 27,6%, 27,3% y el 27,1% se enfrentaron a una plusvalía fijada del 18,5%.

Como se puede apreciar las ventas de viviendas en 2016 que fueron compradas en los últimos 10 años no llegan en ninguno de los casos a las revalorizaciones fijadas por el impuesto de plusvalía municipal. Caso a parte son los ejemplos para las ventas de viviendas compradas hace 15 y 20 años, que sí presentan una revalorización real en sus precios de mercado. En la mayoría de los casos, casi un 60% de las ciudades, la revalorización real en 15 años supera la fijada por el impuesto, aunque existen excepciones como la de Burgos, en la que el precio de una vivienda entre 2001 y 2016 solo aumentó un 1,81% frente a la revalorización del 46,8% fijada por el impuesto.