Renta 2016: tributar la compraventa de la vivienda

La reducción por el pago de la hipoteca fue durante largos años el beneficio fiscal estrella de la declaración de la renta. Esta ventaja desapareció sin embargo de forma definitiva el 1 de enero de 2013 y solo se conserva para las hipotecas firmadas con anterioridad a esa fecha. Así, aún hay un numeroso grupo de contribuyentes que tienen un apreciable ahorro fiscal con su hipoteca y que, si es previa a 2013, puede aplicarse una reducción sobre el 15% de lo pagado durante el año, sobre una base máxima de 9.040 euros.

Es decir, el ahorro máximo que se puede conseguir en el pago de impuestos es de 1.356 euros. En los matrimonios en régimen de gananciales, y cuando la vivienda es de ambos, ese beneficio fiscal se duplica si presentan la declaración de la renta por separado: cada uno podrá deducirse hasta 1.356 euros y apurar el máximo el pago de hipoteca sujeta a la reducción, de 18.080 en conjunto.

La última reforma del IRPF también rebajó los beneficios fiscales para quienes viven de alquiler. La reducción por el pago del alquiler se ciñe a quienes firmaran el contrato antes de 2015 y si su base imponible supera los 24.1072 euros. El casero sí disfruta en cambio de incentivos fiscales: puede reducirse el 60% de los rendimientos obtenidos, aunque con el requisito de que el inmueble alquilado se destine a vivienda habitual, en ningún caso para vivienda vacacional o por temporadas.

La fiscalidad de la vivienda también presenta peculiaridades importantes a la hora de la venta. La plusvalía obtenida se considera ganancia patrimonial y como tal se grava a entre el 19% y el 23%, pero hay notables reducciones cuando se vende un inmueble de relativa antigüedad, adquirido al menos con anterioridad a 1995. En tal caso se pueden aplicar los denominados coeficientes de abatimiento, que rebajan la plusvalía sujeta a gravamen, menor cuanto más antigua, y que se aplican sobre la ganancia patrimonial acumulada –ya sea en Bolsa, en fondos o en vivienda– desde la fecha de la compra hasta el 19 de enero de 2006.

La plusvalía llega a quedar exenta si el inmueble se compró antes de 1987 y, en el peor de los casos, se reduce en un 11,2% para una vivienda adquirida entre 1993 y 1994. Como novedad de la reforma de 2015 este coeficiente se aplica solo sobre una cuantía conjunta de 400.000 euros y sobre el conjunto de ganancias patrimoniales del contribuyente. Conviene reservar esa opción para la venta que genere más plusvalías.