Motivos para la rotación

Los bienes inmuebles en su sentido más amplio, el entorno construido, representan una gran parte de la riqueza de las economías. Se estima que hasta un 75% de la riqueza de muchas economías corresponde a suelo y edificios. Por tanto, el valor en libros del stock de inmuebles tiene una enorme importancia, no solo por razones de buenas prácticas internas (es decir, para mantener una contabilidad adecuada de la compañía), sino también porque el suelo y los edificios son los activos que garantizan los préstamos hipotecarios y, en definitiva, de los que dependen importantes sumas de capital en el sistema bancario.

Por desgracia, los bienes inmuebles son activos poco líquidos cuyas transacciones ocurren en un mercado imperfecto, en el cual la información y la transparencia nunca alcanzarán los niveles de los mercados de capital. Por esta razón, los valores de mercado de los bienes inmuebles solo pueden ser calculados y certificados por un grupo limitado de asesores inmobiliarios especializados, con el respaldo de compañías aseguradoras que confían en su conocimiento, experiencia e integridad.

Para conseguir aumentar la precisión en las valoraciones inmobiliarias es recomendable y conveniente la rotación de auditores y valoradores, lo cual se reconoce a nivel mundial. La Inrev (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) recomienda esta rotación como medida básica de buenas prácticas. No obstante, sigue habiendo resistencia.

Los fondos normalmente prefieren no asumir el riesgo que implica el cambio de valorador, porque temen que pueda haber cambios significativos en los valores de sus carteras cuando unos ojos nuevos revisan la documentación. Además, habría que añadir que para los fondos supone una importante carga de trabajo tener que cambiar de valorador y comenzar todo el proceso de nuevo.

De este modo, si el fondo está satisfecho con el servicio de valoración que recibe, tiende a iniciar procesos de licitación, pero finalmente mantiene al mismo valorador, cambiando únicamente el signatario del informe.

El papel de los comités de auditoría es muy importante y, por el bien del fondo, deberían promover más la licitación y rotación periódica.

Además, deberían poder cuestionar la elección del valorador y, si fuese necesario, proponer un cambio para poder obtener una perspectiva nueva del valor de los inmuebles. Aunque la rotación puede conllevar cambios en los valores en el corto plazo, debería ayudar a minimizar las imprecisiones y desajustes a largo plazo. En definitiva, esos fondos que operen con una mayor transparencia e integridad transmitirán más confianza a los inversores y al mercado en general.

Quizás algún día veamos compañías inmobiliarias cotizadas en Bolsa que permitan a sus valoradores externos hablar en sus juntas anuales de inversores para dar su opinión imparcial del portfolio de inmuebles de la compañía.

Los fondos que trabajen más intensamente en esta línea enviarán un mensaje importante a sus inversores, poniendo en valor la calidad de su gestión y la confianza en alcanzar sus objetivos. Estas medidas también contribuirán a crear un mercado de mayor confianza y más respetado el cual, a su vez, atraerá más dinero al mercado inmobiliario y a la economía global.

Hasta cierto punto, las socimis ya están avanzando en esta línea, demandando niveles de transparencia en la publicación de información que hasta ahora las compañías no hubieran compartido. Tomando el relevo de los grandes avances conseguidos por las socimis hasta la fecha, las compañías inmobiliarias cotizadas deberían empezar a rotar regularmente de valorador, soportando la presión sobre ellas y aceptando un mayor escrutinio del exterior.

La mayor carga de trabajo y el riesgo de volatilidad en los valores que conllevan la rotación de valorador son un pequeño precio a pagar por el bien mayor de un sector bien auditado del que dependen la economía y los mercados financieros.

Tony Loughran es socio y director de Valuation & Advisor en Cushman & Wakefield España.