martes, 24 de enero de 2017

Está pasando:

Comienza con pocos cambios

Lo que nos deparará el mercado hipotecario en 2017: Menos promociones y con pocas mejoras

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Hipotecas 2017

En un año que ha empezado con muy poco movimiento de unas entidades financieras, más centradas en finalizar su proceso de reestructuración y cierre de oficinas que en ganar cuota de mercado, ofertas como la que acaba de lanzar Bankia de eliminar todas las comisiones a sus hipotecas se convierte en noticia principal cuando lo que ofrece no es algo tan novedoso como eliminar las comisiones de sus hipotecas siempre que domicilies tus ingresos.

¿Cómo algo que lleva ofreciéndose desde hace años se convierte en noticia? Precisamente por la ausencia de movimiento en el mercado hipotecario en los últimos meses. La reactivación de las ofertas que incluso llevó a que se volviera a ver diferenciales por debajo de euríbor + 1% en las hipotecas variables se paró en el momento en el que precisamente este referente rompía a la baja la barrera del 0%.

Tras esto y dejar algunas hipotecas con los referenciales más bajos con mínimos pagos en interés el movimiento hipotecario se centró en las hipotecas fijas, que aun siendo minoría han subido vertiginosamente su contratación. Con una perspectiva de tipos en mínimos en el medio plazo, es una forma muy rentable de garantizar mejores márgenes especialmente en el primer tramo de contratación muy por encima de las hipotecas variables. Pero también, la mejora en las hipotecas fijas se ha parado en los últimos meses.

  • ¿Se pueden ofrecer hipotecas como hace diez años?

Volvemos a la oferta de Bankia, se ve claro en el resto de sus condiciones que se mantienen inalterables. En el caso de las hipotecas variables se sigue financiando el 80% del valor de compra o tasación a euríbor +1,20%, por encima de las mejores ofertas. En fijas parte del 1,75% en la hipoteca a diez años, subiendo un 0,25% cada cinco años. Así, en una hipoteca de 25 años el tipo de referencia es del 2,5%. Con un euríbor al -0,091%, el banco tiene un margen de 2,6%, más del doble del que consigue con una hipoteca variable que compensaría subidas en el largo plazo.

Por ello, las referencias en este momento son las hipotecas variables de Kutxabank a euríbor +0,90% y las de Ing Direct y Banco Santander a euríbor +0,99% esta última blindada a un tipo fijo del 1,75% durante los dos primeros años. En hipotecas fijas nos movemos entre el 2,5% - 3,5% en plazos medios de 25 años.

Esto es lo que se mantendrá y buscará a lo largo de este año. Podemos ver algún pequeño movimiento reclamo, pero serán mínimos y como ha sucedido con Bankia, no se centrarán en los tipos de interés. Además de los tipos de referencia (en espera de si se pone ya en funcionamiento práctico el euríbor Plus y afecta o no en el precio de las hipotecas) la otra gran razón es el volumen hipotecario. Una hipoteca a euríbor +0,40% comercializada hace 10 años, podía ser rentable si se colocaban miles de ellas y por supuesto, además de colocar productos cruzados, que no hubiera una concatenación de impagos como ocurrió pocos años más tarde.

Esto no lo veremos y si espera a comprar una vivienda a que los tipos de la hipoteca bajen puede encontrarse con una espera demasiado larga. La concesión de hipotecas seguirá subiendo en tasas moderadas, pero siempre muy lejos de los máximos antes de la crisis y con unas condiciones prefijadas. La ganancia para el que se hipoteque estará por ello, más que nunca basada en “arañar” gastos que rodean a la misma:

Eliminar comisiones, especialmente la de apertura y/o estudio

Vigilar muy bien las vinculaciones que lleven a la hora de ahorrar estas comisiones o rebajar los tipos de interés. Se puede asumir conseguirlo por domiciliar tus ingresos, pero hay que estar muy atento a la hora de contratar otros productos como seguros, tarjetas o planes de pensiones.

• Intentar que el plazo inicial a tipo fijo por el que se blindan algunas entidades sea lo menor posible. Lo mejor es que no exista este periodo y si lo hace que sea muy corto de 6 a 12 meses máximo. Asumir tipos fijos más plazo estaríamos encareciendo de forma importante nuestro préstamo.

Aunque tengamos ofertas que parezcan similares podemos ver diferencias tanto en el desembolso inicial como en la relación que tengamos con el banco y pagos futuros asociados. Eso sí, el chollo hipotecario tardará en llegar… si vuelve algún día.



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