Las claves que explican cómo es el nuevo crecimiento de la vivienda

Después del varapalo que sufrió la economía española en general y el sector financiero en particular tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, volver a hablar hoy de subidas de precios de las casas de dos dígitos, como ocurre ya en algunas grandes urbes, produce, como mínimo, cierto vértigo al recordar tiempos pasados. Sin embargo, las principales variables que definen lo que está ocurriendo en el mercado de la vivienda tranquilizan a empresas, banca, analistas y, de paso, a la opinión pública. Éstas son las más importantes:

Precios de las casas

En España, acaba de publicarse que las casas se revalorizaron de media un 3,3% anual en el tercer trimestre, según el Colegio de Registradores. Se trata de un incremento en línea con el contabilizado en el resto de Europa, si bien para la Unión los últimos datos disponibles solo llegan hasta junio. En la zona euro, aumentaron un 3,0% anual, lo que supone una suave aceleración respecto al 2,6% del primer trimestre y del 2,2% registrado a finales de 2015.

Como ocurre en el caso de España, en la Unión Monetaria existe también bastante diversidad entre lo que está ocurriendo en unos países y otros. Un análisis efectuado por el portavoz de la Asociación Española de Banca, José Luis Martínez Campuzano con datos del BCE, pone de manifiesto cómo en términos reales, considerando el deflactor del PIB, el nivel de precios de las casas en Europa se sitúa por encima de su promedio histórico.

Las razones que explican estos repuntes de precios no tienen en ningún caso origen especulativo, ya que la propia mejora económica y unas condiciones financieras todavía muy favorables son las que están impulsando la demanda de inmuebles. Y la diversidad por países se entiende por cómo ha evolucionado la actividad económica en cada uno de ellos. Así, destaca cómo en Alemania la subida de los precios ha sido consistente en el tiempo, mientras en España ha sido más paulatina y los inmuebles se están revalorizando poco a poco (en términos agregados se encuentran en niveles de precios de 2003/2004). Italia, por el contrario, continúa con precios a la baja.

Promoción inmobiliaria

Gracias precisamente a esa depreciación que todavía acumulan los inmuebles en España (de más del 30%), en cuanto el PIB se dio la vuelta a finales de 2013 y los datos de empleo comenzaron a mejorar, las transacciones volvieron a crecer y hoy lo siguen haciendo más del 10% de promedio.

Uno de los síntomas a los que les gusta aludir a los expertos para calificar la actual recuperación inmobiliaria como saludable es el hecho de que a diferencia de lo ocurrido en los años más tórridos del boom, en la actualidad más de la mitad de las transacciones se realizan sin necesidad de recurrir a financiación hipotecaria. Es más, según los notarios, en el tercer trimestre apenas el 41% de las compraventas requirieron contratar una hipoteca.

Hipotecas

La estadística de hipotecas, como la de compraventas, muestra crecimientos anuales de dos dígitos, si bien es cierto que los expertos recuerdan que procedía de cifras muy bajas, ya que este mercado estuvo prácticamente paralizado mientras se prolongó la etapa más dura de la reestructuración bancaria.

Los analistas elogian que el loan to value, o porcentaje del valor de tasación del inmueble que el banco concede en el préstamo hipotecario continúe moviéndose en torno al 14%-15% de todos los créditos nuevos y que como media, los compradores de casa suscriban hipotecas por poco más del 60% del valor de tasación. Se considera un nivel saludable porque mucho debería depreciarse el bien (más de un 40%) para que la deuda sea superior al valor del activo.

Además, otro de los datos que explica la tranquilidad actual con la que se observa la evolución del mercado inmobiliario es el hecho de que el 24,8% del nuevo crédito para la adquisición de vivienda está siendo contratado a tipo fijo con un periodo de revisión superior a los 10 años (en 2014 eran menos del 1%), según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria de España (AHE). El 29,9% del crédito residencial se suscribió con un tipo fijo inicial de entre 1 y 10 años, mientras que los préstamos a tipo variable coparon el 45,4% de la contratación hipotecaria.

Deuda viva

Y, por último, no solo se contratan menos hipotecas para adquirir casas a unos tipos de interés bajos y cada vez en mayor proporción fijos, sino que el plazo de contratación se mantiene en torno a los 23 años y el endeudamiento agregado continúa reduciéndose. El stock hipotecario registró en agosto una disminución interanual del -3,54% alcanzando los 665.484 millones.

El crédito hipotecario gestionado, que incluye los activos hipotecarios titulizados dentro del balance de las entidades, registró un comportamiento similar, disminuyendo un -3,7% en agosto, hasta sumar 675.202 millones.