Las oportunidades del mercado inmobiliario del pequeño inversor

Después de varios años de purga, el sector inmobiliario vuelve a lucir atractivo para los inversores. Tras los momentos más duros de la crisis, las caídas abruptas de precios y la congelación de operaciones, empezaron a aparecer los primeros fondos oportunistas, para comprar activos a precio de saldo. Ahora, los pequeños inversores empiezan a poner los ojos en opciones como las socimis, los fondos especializados y las pocas compañías cotizadas que han sobrevivido.

Las compañías vinculadas con el sector inmobiliario han estado muy penalizadas además por la incertidumbre política. Y después de que los resultados del 26J hayan alejado la posibilidad de un gobierno populista, los inversores creen que las valoraciones van a ajustarse al alza.

Entre las opciones de inversión, destacan los fondos especializados, algunos de los cuales tienen vocación por la diversificación, e invierten en vehículos inmobilarios de todo el mundo. En España, existen más de una veintena de socimis, algunas de las cuales tienen ya un tamaño y una liquidez considerable, como es el caso de Merlin, Lar, Axiare e Hispania. Por último, la gran superviviente de las inmobiliarias, Colonial, es una inversión que gusta a la mayor parte de los analistas. La semana pasada volvió a repartir dividendo. Era la primera vez en 10 años. Todo un síntoma.

• FONDOS: una buena opción para diversificar la cartera de inversiones

El primer semestre ha sido difícil para los fondos especializados (con unas pérdidas que rozan el 7%). La burbuja que se venía desinflando en el sector inmobiliario de Londres, unido a la salida en tromba de inversores tras el brexit, ha provocado algunos quebraderos de cabeza en el sector. De hecho, varios fondos inmobiliarios directos –que compran edificios sin intermediarios–, han quedado congelados. A pesar de esta convulsa mitad de año, los expertos consideran que una cartera bien diversificada debería tener un componente inmobiliario, pero de activos cotizados.

Fernando Luque, especialista de la firma Morningstar, recuerda que “hay estudios académicos que recalcan la ventaja que supone incluirlos en una cartera por sus características de diversificación y generación de rendimientos”. También señala que en la mayoría de los índices y fondos genéricos, se trata de un sector económico que está claramente infraponderado.

Esta misma semana, la gestora de fondos española Imantia Capital, lanzaba al mercado un fondo especializado en REIT. “En este entorno de baja rentabilidad en renta fija, debemos proponer alternativas a los partícipes y en la actualidad creemos que existe una excelente oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario”, apunta Gonzalo Rodríguez, consejero delegada de Imantia Capital. El fondo invierte en renta variable emitida por REIT de Europa, Norteamérica y Asia–Pacífico.

El fondo Axa World Funds Framlington Europe Real Estate es uno de los mejores de su categoría. Aunque este año se deja un 5,8%, su rentabilidad media anual en los últimos cinco ejercicios es del 10,49%, y cuenta con cinco estrellas Morningstar, la máxima distinción para un fondo de inversión.

• ACCIONES: pocas alternativas, pero con un gran potencial

Los inversores que quieran comprar directamente acciones de compañías inmobiliarias no tienen demasiadas opciones en España. Más allá de las socimis, en la Bolsa solo encontrarán a Colonial. Una alternativa equiparable sería apostar por Merlin que, aún siendo una socimi, se ha hecho con el control de Metrovacesa, un clásico del sector que dejó de cotizar en 2013.

José Ramón Iturriaga, gestor del fondo de Okavango Delta y galardonado con la máxima calificación entre los gestores –la triple A de Citywire–, defiende con vehemencia la oportunidad que supone apostar por Colonial o por Merlin. De hecho, el 25% de su cartera de inversiones son valores inmobiliarios, y Merlin es su segunda mayor posición.

“La recuperación del sector es ya un hecho, tras varios meses de repuntes de precios y rentas. Una forma de jugar esta estrategia es apostar por la recuperación de los activos ‘prime’, que siempre tienen un comportamiento adelantado. Por eso Colonial me parece una buena oportunidad, ya que la calidad de su cartera de inmuebles es incontestable. Está presente en Madrid, Barcelona y París, y cotiza con descuentos respecto el valor de tasación de sus inmuebles”, explica.

El consenso de los analistas sobre el potencial que tiene Colonial es muy amplio. De las 21 firmas que emiten recomendaciones sobre este valor, dos tercios cree que es momento de comprar. Teniendo en cuenta el precio objetivo fijado por cada uno de los expertos, la inmobiliaria podría revalorizarse un 16,6% en los próximos 12 meses.

La proporción de recomendaciones positivas sobre Merlin, tras la compra de Metrovacesa, también son mayoritarias. El 87% de los analistas que siguen el valor consideran que tiene recorrido alcista. En concreto, que podría revalorizarse un 13,6% de media, en un año.

En el grupo conjunto Merlin-Metrovacesa, las oficinas representan el 44% del total de activos y los centros comerciales el 18%. Otro 21% son 880 sucursales de BBVA.

Desde el departamento de análisis de Ahorro Corporación recuerdan que los antiguos accionistas de Metrovacesa (Santander, BBVA y Popular), controlan ahora un 31% de Merlin, y que a medio plazo acabarán por vender su participación.

• SOCIMI: El reclamo del dividendo en una apuesta a medio plazo

Las socimi se han convertido en el activo de moda en el sector inmobiliario. Su presencia en el mercado español es reciente y estas compañías apenas cuentan con dos años de trayectoria bursátil, en el caso de las más veteranas. Pero ya han calado en el ánimo de los inversores, con ejemplos fulgurantes que han llegado a hacerse hueco en el Ibex 35, como el de Merlin Properties, junto a casi la veintena que cotizan en el MAB.

Estas sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria están obligadas a invertir el 80% de sus activos en inmuebles destinados al alquiler y, lo que es más interesante para el accionista, a repartir el 90% de su beneficio entre sus accionistas. Ese dividendo es el gran reclamo, aunque aún está por llegar en un sector que todavía está en la fase de consolidación de sus inversiones, que no han parado de crecer al hilo de la recuperación que disfruta el sector inmobiliario español. Las socimi están todavía lejos de recoger frutos para repartir entre sus accionistas, entre los que figuran nombres ilustres como George Soros en Hispania o BlackRock en Merlin que sin duda han servido de ancla para la llegada de inversores.

Por el momento, quienes compraran acciones en 2014 en los estrenos bursátiles de las grandes socimis, como Merlin o Lar sufren pérdidas del 3% y 36% respectivamente. En Hispania, la ganancia desde el debut es del 12%. Y en lo que va de año, todas están en pérdidas, con descensos del 15% para Merlin, del 8% para Hispania, el 24% para Lar o el 10% para Axiare. Pero pese a esas caídas y a la promesa aún lejana de los dividendos, las socimi se están abriendo hueco en las carteras de los gestores.

“Me gusta Lar. Es un jugador de nicho, especializado en centros comerciales. Pero su posicionamiento permite jugar dos estrategias al mismo tiempo: la recuperación del sector inmobiliario, y el buen momento del consumo interno. Se beneficia del aumento de las rentas de los centros comerciales”, señala José Ramón Iturriaga, gestor del fondo Okavango Delta. Merlin, que se ha colado entre las diez mayores socimis de Europa con su fusión con Metrovacesa, acumula un 87% de recomendaciones de compra, según Bloomberg. “Las socimis se benefician de la recuperaicón del sector inmobiliario, aunque requieren un plazo de maduración de la inversión de al menos 4 ó 5 años”, explica Daniel García, de XTB y que muestra su preferencia por Axiare. Nuria Álvarez apunta también el riesgo de dilución que supone para el accionista las ampliaciones de capital a las que suelen recurrir, como la más reciente de Lar por 147 millones y la creciente competencia en el mercado de alquiler de oficinas.