La producción de casas no llegará al boom; el precio sí

Nadie quiere que vuelva a generarse un stock de vivienda nueva de casi 700.000 casas, ni volver a transitar por barrios repletos de bloques terminados sin una sola familia alojada. Por ese motivo, los expertos del sector insisten en que el hecho de que vuelvan a venderse pisos y a un precio más caro que un año antes entra dentro de la normalidad, siempre que se haga de forma ordenada. Con el objetivo de conseguir ese crecimiento estable y, por lo tanto, saludable, en los últimos meses se vienen sucediendo distintos estudios que tratan de estimar precisamente a cuánto ascenderá esa necesidad de vivienda a medio y largo plazo.

El último fue el elaborado por el profesor del IESE José Luis Suárez, que calcula que el mercado inmobiliario español necesita una producción de unas 100.000 viviendas nuevas de promedio anual hasta el año 2020. De 2020 a 2025, la demanda se estabilizará en 140.000 viviendas anuales. Es decir, que al menos durante los próximos diez años no es previsible que la construcción de casas vuelva a recuperar los niveles de los años del boom. El promedio anual de edificación de vivienda nueva en España entre los años 1991 a 1997 fue de 250.000 viviendas; entre los años 1998 a 2007 se construyeron en España 580.000 hogares al año; y de 2007 a 2014 el promedio anual se desplomó hasta las 75.000 viviendas.

De hecho, el año pasado cerró todavía con un nivel de producción anormalmente bajo de 49.695 pisos. No obstante, en el primer trimestre de este año se han registrado 16.782 visados para edificar casas, lo que significa un incremento del 57% sobre las poco más de 10.000 que comenzaron a edificarse en idéntico periodo del año anterior. El estudio, presentado el viernes en el Simposio del Centro de Investigación Financiera del IESE (CIF), se basa en un modelo heurístico que utiliza para sus estimaciones la información relativa a la variación del número de hogares, el porcentaje de casas que queda obsoleto año tras año y la demanda de reposición (aquellas familias que pueden y desean adquirir una vivienda mejor de la actual).

Otro de los aspectos que analiza este estudio es lo que ocurrirá con los precios. El año pasado el metro cuadrado de vivienda nueva se pagó a un promedio de 1.454 euros y el IESE estima que llegará a los 2.212 euros en términos corrientes o nominales en 2027, con lo que rebasará los máximos alcanzados durante el boom dos años antes, en 2025, cuando supere los 2.062 euros que fue el pico de 2007. Sin embargo, descontado el efecto de la inflación o lo que es lo mismo, en términos constantes, el citado máximo de 2007 no es previsible tampoco que se pueda repetir.

En cuanto a qué ritmo se irán revalorizando los inmuebles en el periodo estudiado, el informe no entra a hacer proyecciones, pero sí recuerdo lo ocurrido desde finales de los años noventa. La variación interanual del precio de la vivienda libre llegó a alcanzar el mayor ritmo en 2003, cuando se revalorizó un 19%, y su punto más bajo lo marcó en el año 2012 con un ajuste del 10% anual. Nunca antes en la historia reciente de España los precios de las casas se habían depreciado en esta cuantía. De hecho, en la actualidad las viviendas todavía acumulan una pérdida de valor superior al 30% desde máximos, lo que ha tenido una fuerte repercusión en las finanzas de miles de familias y efectos contables en los balances de las empresas con un gran patrimonio inmobiliario.