La vivienda se reinventa para huir de los excesos

Si ha habido un sector vilipendiado durante la crisis, ese ha sido el inmobiliario. Culpado de casi todos los males que acabaron con la etapa de mayor bonanza económica de la historia reciente, desde finales de 2013 se esfuerza por renacer de sus cenizas. Primero fueron los inversores internacionales quienes retornaron a España atraídos por los bajos precios, ya que los inmuebles se han abaratado desde máximos entre un 30% y un 40%, según las estadísticas que se tengan en cuenta.

Después, fueron las transacciones las que comenzaron a repuntar al calor de la mejora del mercado laboral y las expectativas de una recuperación económica en ciernes. A este incremento de las ventas le acompañó muy poco después la moderación en el ajuste de precios y por último, en una suerte de cierre del círculo del mercado, las grúas han vuelto a los paisajes urbanos de las grandes ciudades, aunque con cuentagotas. El stock, aquella cantidad ingente de viviendas nuevas a las que el estallido de la burbuja pilló recién terminadas (389.000 según un reciente estudio de Tinsa), en algunas ciudades ha dejado ya de ser un problema y, por lo tanto, ha llegado el momento de volver a promover.

El problema es que por el camino la crisis ha dejado al sector inmobiliario prácticamente arrasado. Hoy se vende una tercera parte de lo que se compraba en 2006, se construye apenas un 4% del máximo de la serie y en lugar de promotores y constructores, el negocio se ha diversificado y está en manos de la banca, la Sareb y los nuevos servicers.

• Cifras macro

Lo cierto es que las grandes cifras macroeconómicas comienzan a jugar en favor de la reactivación inmobiliaria. Crece el empleo por encima del 3% y aumenta el flujo de la financiación. La concesión de hipotecas continuó avanzando a tasas superiores al 20% anual en septiembre, por lo que encadena subidas de dos dígitos desde hace 16 meses consecutivos.

No obstante, la primera advertencia de los expertos es que “la salida de la crisis no será para todos igual”, sostiene Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. “La situación del mercado es dual. Contrasta la euforia que se respira en Madrid y menos en Barcelona con aquellos lugares donde todavía no se ha digerido el excedente y, por lo tanto, nadie quiere edificar allí”, asegura.

De cómo evolucionen esas dos variables, empleo y crédito, va a depender que la recuperación se consolide o se estanque en las modestas cifras de la actualidad. Solo la demografía juega en contra, ya que el ritmo de creación de hogares que se produjo a partir de finales de los noventa, que espoleó la demanda inmobiliaria, no está previsto que se repita, según las proyecciones de población que maneja el Instituto Nacional de Estadística. Esto es lo que explica que todavía hoy casi nadie, salvo la patronal Asprima y la tasadora Tinsa, se atreva a aventurar una proyección de cuál será la necesidad de vivienda nueva a futuro. Ambas entidades apuntan a una producción de entre 200.000 y 250.000 casas en los próximos años.

• Nueva planificación

Prudencia, esa es una de las claves de la que todos hablan ahora en el mercado. Prudencia a la hora de hacer proyecciones sobre cuánto va a crecer un municipio y cuánta vivienda necesitará a medio y largo plazo y prudencia de la banca para conceder préstamos, tanto para desarrollar nueva actividad urbanística, como para adquirir las casas o cualquier tipo de producto vinculado al ladrillo.

Los errores cometidos en el pasado, con ciudades que planificaron su desarrollo urbanístico dando por hecho que triplicarían su población sin contar con las infraestructuras necesarias, parecen haberse corregido con la nueva regulación. Además, muchas ciudades están apostando por unos procedimientos de gestión del planeamiento mucho más estrictos, capaces al mismo tiempo de evitar los casos de corrupción. Sin embargo, algo que no ha cambiado es la queja de promotores e inversores en general: ¿Para cuándo una simplificación de la legislación urbanística y una gestión del suelo capaz de sacar al mercado solares de forma ágil y barata?

• Compra versus alquiler

Es la eterna pregunta, para la que, de momento, la única respuesta posible en opinión de algunos analistas es “para cuando se reforme el sistema de financiación autonómica y local y los ayuntamientos no dependan tanto de los ingresos vinculados con este sector”. Algo que podría ocurrir en el primer semestre del próximo año, aunque pocos expertos confían en que así sea. De hecho, la directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores y ex ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, defiende que en materia de legislación, en las dos legislaturas del Gobierno del PSOE y en esta que acaba del PP se han puesto las bases necesarias para que el sector se transforme a futuro y ya solo resta la implementación de esas nuevas normas. Teniendo presente, eso sí, que “no va a haber una demanda de vivienda como en el pasado”.

Corredor asegura que el futuro pasa por impulsar el alquiler, la rehabilitación y seguir facilitando el acceso a la vivienda de las familias con menos recursos, que no tiene que ser necesariamente en propiedad. De hecho, ya el PSOE y ahora el PP han cambiado la orientación de las ayudas públicas a la vivienda.

Por su parte, el presidente y el consejero delegado de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi y Antonio Carroza destacan lo que se ha avanzado en materia de arrendamiento, aunque siguen demandando “dar libre elección a los ciudadanos entre el alquiler y la propiedad, ya que antes esa libertad no existía”. Para los directivos de una de las empresas líderes en intermediación de alquileres, los tres pilares sobre los que debería sustentarse el futuro mercado son “la libre voluntad de las partes, pocas leyes y que se hagan cumplir”.

Con ello, más la coordinación de las distintas administraciones, se podría consolidar la nueva tendencia detectada en el mercado: el inquilino con capacidad de ahorro que decide comprar una casa, pero también para alquilar. “Queremos seguir siendo propietarios, pero ya no tiene por qué ser de la vivienda que usamos”, señalan desde Alquiler Seguro. Todos los expertos coindicen: del propietario que se convirtió en inquilino a la fuerza con la crisis, se ha pasado a un nicho de arrendatarios que lo son por convicción.

• Rehabilitación

Pero no podrá haber un mercado de alquiler maduro sin una oferta asequible y de calidad, para lo que será imprescindible que entre en escena el otro gran pilar en el que debería sustentarse la reinvención del sector: la rehabilitación.

Es, sin discusión, la evolución lógica del parque de más de 25,5 millones de casas con que cuenta España. La inmensa mayoría, casi un 95%, no cumple con los criterios básicos de eficiencia energética y muchos barrios consolidados de las grandes ciudades podrían rejuvenecer con buenos planes de rehabilitación y renovación urbana, con el impulso a la actividad y el empleo que ello supone.

• Financiación e inversión

“La gente querrá volver a vivir en los centros de las ciudades si estos entornos ofrecen buenos equipamiento y todas las dotaciones”, suscribe cualquier analista de los encuestados. De ahí que en este apartado haya mucho potencial. Sin embargo hay dos claros hándicaps: la financiación y la regulación.

En opinión de Corredor, todavía no se ha encontrado la fórmula idónea con la que los bancos se encuentren cómodos para financiar los proyectos de reformas individuales, “ese préstamo mixto con costes inferiores a los del crédito al consumo y plazos más similares a los hipotecarios”. Y, sin embargo, sin esa financiación no se podrán rehabilitar hasta 200.000 casas al año, tal y como reclaman los sindicatos y las empresas constructoras.

En las rehabilitaciones integrales, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, admite que todavía es demasiado costoso desde el punto de vista regulatorio, por lo que apela a una nueva simplificación. En cambio, elogia el régimen establecido para las socimi, “la regulación más importante de la crisis, que ha permitido volver a atraer al inversor internacional”. Un inversor que como el comprador particular se ha vuelto más profesional y exigente, que sabe qué información debe exigir al vendedor y qué riesgos son asumibles y cuáles no. Y ya se sabe lo que dice el marketing: el cliente siempre tiene la razón.