¿Es el momento de la hipoteca a tipo de interés fijo?

La firma de una hipoteca es sin duda la decisión más importante en una economía familiar. Los clientes bancarios van a adquirir una deuda con su entidad que puede durar décadas y verse sujeta a los imprevisibles vaivenes de los mercados, si es el caso de una hipoteca referenciada al euríbor a un año, la fórmula por la que optan más del 95% de los hipotecados en España. En muchos hogares aún estará presente el recuerdo del trepidante ascenso del euríbor tras la crisis de Lehman en septiembre de 2008, que disparó los tipos en el mercado interbancario e impactó de lleno en los bolsillos de los ciudadanos de a pie. En el mes de aquella quiebra, que mostró la fragilidad de los cimientos de las finanzas internacionales, el euríbor se disparó al 5,38% frente al 4,72% de un año atrás.

Aquel repunte queda ahora ya muy lejano y después de años de encarecimiento constante de las cuotas hipotecarias, esos pagos recorren el camino inverso. El euríbor hipotecario está en mínimos históricos del 0,161%, reflejo de unos tipos de interés en la zona euro a casi cero – al 0,05%– y de la tarea del BCE para normalizar los cauces de financiación de la banca. El abaratamiento de las cuotas hipotecarias gracias al desplome del euríbor llega al extremo de propiciar un ahorro para aquellos hipotecados que siguen disfrutando de la deducción fiscal por compra de vivienda habitual, aplicable solo a las viviendas adquiridas con anterioridad a 2013 y que permite una rebaja máxima de 1.365 euros anuales.

Los clientes en busca de hipoteca y que cumplen con los requisitos de solvencia que reclama la banca –que ha empezado a reabrir el grifo de la financiación hipotecaria– encuentran ahora el mejor entorno posible para endeudarse a un interés muy bajo. La oferta hipotecaria es amplia y muy reñida, con diferenciales sobre el euríbor del entorno al punto porcentual a cambio, eso sí, de una fuerte vinculación con la entidad y de la contratación de productos adicionales como seguros de vida, planes de pensiones o tarjetas de crédito. Y en este entorno, en paralelo a la rivalidad en hipotecas a tipo variable con diferenciales cada vez más bajos –y muy cercanos ya a haber tocado fondo– ha resurgido un producto hipotecario desterrado de las oficinas durante años, el crédito a interés fijo.

Las hipotecas a tipo de interés fijo comenzaron a resurgir este año, a la vista de que unos tipos de referencia en mínimos –sin perspectiva de subir en varios años– ofrecían la posibilidad de blindar la cuota mensual durante toda la vida de la hipoteca a un bajo interés y a resguardo de los repuntes que pueda traer el euríbor con el paso del tiempo. El dilema por tanto está servido: con tipos en mínimos, ¿qué resulta más conveniente, una hipoteca a interés fijo o a interés variable, referenciada al euríbor?

El pago de intereses

En términos generales, una hipoteca interés variable resulta de entrada más barata que una a tipo fijo. Esa es la máxima indiscutible que inclina a la inmensa mayoría de los clientes a vincular sus cuotas a la marcha del euríbor. “En Europa, el 85% de las hipotecas se firman a tipo fijo. En España es justo al revés, se busca ante todo el máximo ahorro”, reconoce Valentín Bes, director de productos de banca comercial de Bankinter. La entidad acaba de mejorar su hipoteca a interés fijo, con un tipo del 1,95% a diez años, ahora la más barata del mercado.

Bes apunta que, a la hora de contratar una hipoteca a tipo fijo, “el cliente debe valorar qué prima está dispuesto a pagar por tener la tranquilidad de una cuota que no aumentará con el tiempo”. De entrada, la cuota mensual de una hipoteca a tipo variable es más barata que en una fija, si bien hay que pararse a pensar cuál será la evolución futura del euríbor, que bien puede revertir la situación actual.

Desde Bankinter calculan que si los tipos se comportasen en un plazo de 20 años tal y como cotizan en la actualidad –algo altamente improbable–, el cliente se encontraría con un tipo medio de euríbor previsto para ese período del 1,68% –de acuerdo con la curva de tipos swap de euríbor a un año–. Si a esa referencia se le suma un diferencial de 1,25%, la cuota mensual resulta más barata en la hipoteca a tipo variable que en la fija. Pero si el tipo medio del euríbor sube de media un 1% sobre lo cotizado a fecha actual, al 2,68%, la situación se equilibra, aunque sin que la cuota a tipo fijo llegue a ser inferior a la de tipo variable. Bes recuerda que en los últimos veinte años, el promedio del euríbor es del 2,66%, incluyendo el efecto de la crisis de Lehman Brothers, con lo que los niveles actuales no son ni mucho menos garantía de total estabilidad a futuro. La gran incógnita es qué harán los tipos de interés en el medio y largo plazo.

Previsión sobre tipos

Las hipotecas a tipo fijo son por tanto aptas para clientes dispuestos a asumir un coste financiero mayor, con la ventaja de quedar protegidos durante toda la vida del crédito. Pero quienes contratan ahora una hipoteca a interés variable deben ser conscientes de que los tipos de interés, y el euríbor hipotecario, están condenados a subir.

El entorno actual de tipos casi al cero es insólito y los estímulos millonarios del BCE comenzarán a replegarse, en principio, en el último trimestre de 2016. Las alzas de tipos en la zona euro vendrían ya en 2017. En AFI calculan un alza del 0,05% al 0,25% en diciembre de ese año. “El euríbor hipotecario podría subir al 3% a diez años vista”, señala Itzíar Sola, analista de AFI. Así, para una hipoteca de 100.000 euros a 25 años contratada ahora con un diferencial de euríbor más 1,25%, la cuota se elevaría en tal caso desde los 395,7 euros a los 541,7 euros.

La oferta de la banca

La contratación de hipotecas a tipo fijo es minoritaria. De apenas el 5% en la producción de Bankinter, porcentaje que se eleva al entorno del 15% en el caso de Banco Sabadell. Su director de productos y negocio hipotecario, Joaquim Coll, afirma que los criterios de riesgo que se aplican a una hipoteca a tipo fijo o variable son los mismos y apunta que la contratación, junto a una hipoteca a interés variable, de un seguro de protección de pagos o de cobertura frente al alza de tipos, tiene como consecuencia un encarecimiento del crédito “equivalente al de la firma de una hipoteca a tipo fijo”. Alfonso Gracia, responsable de financiación a clientes de Ibercaja, advierte que, si un cliente se ve sorprendido por el alza de tipos deberá tener en cuenta que la novación de la hipoteca, el cambio de las condiciones del crédito, tiene por lo general un coste de entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente.

La actual oferta hipotecaria de tipos fijos a 20 años va del 2,65% de Bankinter, al 2,8% de Ibercaja y el 2,9% de Sabadell. Bankia o Popular, sin entrar a competir en primera línea en este producto, elevan el interés fijo por encima del 3%. En la mayoría de los casos, y a diferencia de la hipoteca variable, se aplica comisión de apertura, de hasta el 1%.