Cómo subirse a la oleada de las socimis

Son los nuevos protagonistas del sector inmobiliario. En poco más de un año, las cuatro socimis que cotizan en el mercado continuo han adquirido activos por más de 5.500 millones, incluso más de 8.000 millones si se suma la compra aún no finalizada de Testa, anterior filial de Sacyr, por parte de Merlin Properties. Pero no van a parar aquí. Han captado muy rápidamente recursos de pequeños inversores, además de institucionales. Tienen financiación y basan su apuesta en una confianza en la recuperación económica.

Las socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) cuentan con un régimen fiscal propio, que les permite no tributar por el impuesto de sociedades a cambio de la obligación de repartir dividendo anualmente. Son la versión española de los Reit de EE UU o de las Siic francesas. Sus activos son propiedades destinadas al alquiler, básicamente oficinas o centros comerciales.

“Me gustan mucho estas compañías y tenemos recomendación de comprar en las cuatro grandes”, explica Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell. “El régimen de las socimis es muy atractivo porque obliga a pagar dividendos y al estar cotizadas permiten entrar y salir con facilidad de su capital. También valoro positivamente que es un modelo que ha funcionado bien en otros países, atrayendo tanto a inversores institucionales como particulares”, añade.

El analista del Sabadell cree que la acción de estas cotizadas tiene recorrido alcista, porque se van a ver beneficiadas en los próximos meses por un ciclo positivo en el inmobiliario. Aunque también esa sea su máxima debilidad. “La única duda es precisamente que la economía se estanque y las buenas perspectivas para el sector no se cumplan”, opina Romero.

Aunque otros analistas vislumbran también incertidumbres sobre los precios que están pagando las socimis por las propiedades, ya que disponen de financiación y compran a precios más altos que en los últimos años. Aun así, el experto del Sabadell mitiga este aspecto, ya que en todo caso, las socimis están viendo cómo sus adquisiciones se han revalorizado en pocos meses.

Otra de las ventajas para los inversores en las cuatro grandes (Merlin, Axiare, Hispania y Lar España) es la confianza unánime en sus equipos de gestión, porque todas ellas están dirigidas por profesionales con amplia experiencia en el mundo financiero e inmobiliario.

Merlin Properties

Se ha convertido en el gigante del sector. La socimi Merlin Properties dispone ya del 77% del capital de Testa, hasta ahora la filial patrimonialista del grupo Sacyr y ha presentado una opa por el resto de capital. Cuando acabe la integración, prevista para 2016, la nueva sociedad contará con más de 5.000 millones de euros en activos, según informó la compañía a la CNMV en el momento de la adquisición. Se convertirá entonces en la mayor inmobiliaria de España destinada al alquiler de espacios.

Salió a Bolsa en junio de 2014. Está gestionada por un equipo en parte proveniente de Deutsche Bank, encabezado por Ismael Clemente. Entre sus accionistas de referencia se encuentran los fondos Marketfield (6,7%), EJF (5,0%) y UBS (4,7%). Hasta el primer semestre, disponía de propiedades por valor de 2.415 millones de euros, o 2.861 millones si se tenía en cuenta el 25% de los activos de Testa (ya que esa era la participación en la exfilial de Sacyr a 30 de junio).

Su volumen bursátil ronda los 3.400 millones, fundamentalmente proveniente de dos ampliaciones de capital: una de 613 millones (en febrero) y otra de 1.033 millones (en agosto). Sin embargo la acción, apenas se ha movido desde los 10 euros con los que debutó en el parqué (las cuatro socimis se estrenaron a 10 euros). En lo que va de año, la participación en Testa sí se ha revalorizado, entorno al 11%.

El pasado mes de febrero, la compañía anunció que por primera vez distribuiría dividendo, al menos 60 millones de euros con cargo al ejercicio 2015. Esta retribución, que se abonará íntegramente en efectivo, supondrá más de 0,45 euros por acción, que se distribuirán en parte como dividendo y en parte como devolución de prima de emisión. Se abonará en dos plazos, uno en este mes y otro en 2016.

Dispone de 904 activos, entre ellos una cartera de sedes bancarias de BBVA y el centro comercial Marineda (A Coruña). De la filial de Sacyr, por la que pagará 1.793 millones, provendrán activos tan relevantes como la Torre PwC –uno de los cuatro rascacielos al norte del Paseo de la Castellana de Madrid–, o las sedes de Endesa y L’Oreal. “Tiene los mejores activos, todos prime, en la mejor localización, lo que le aporta un flujo de caja muy estable, de momento gracias a las oficinas del BBVA”, señala un analista de una gestora española. “Aunque personalmente creo que han pagado una prima alta en la compra de Testa, ya que se han quedado con suelo y residencial que no vale nada”, añade. En el primer semestre, fue con diferencia la socimi que mejor resultado neto obtuvo, de 119 millones, aún sin estar a pleno rendimiento, que llegará cuando termine la fusión con Testa y las rentas suban.

Hispania

De momento es la que mejor respuesta ha tenido en el parqué. Desde los 10 euros por acción con los que arrancó en marzo de 2014, alcanzó máximos en los 15 euros, situándose en la actualidad en el entorno de los 13 euros y con más de 1.000 millones de capitalización.

Hispania está gestionada por la sociedad Azora y con Concha Osácar en la presidencia. Está participada por los inversores George Soros (11,1% del capital) y John Paulson (9,8%), además de varios fondos como FMR, Fidelity o Coben &Steers. Cuenta con propiedades por valor de 710 millones. En abril, cerró una ampliación de capital de 337 millones.

Esta cotizada, además, acordó con el grupo Barceló la creación de Bay, la primera socimi especializada en hoteles. Si se le suma esa cartera, dispondrá de propiedades por valor de 1.133 millones. Acaba de presentar unos beneficios de 10,9 millones en el primer semestre y cuenta con un valor neto de los activos por acción (net asset value) de 10,82 euros. De momento no ha repartido dividendo.

“El valor ha corrido ya mucho, en base a expectativas, porque los hoteles, de gran calidad y en sitios turísticos, van a proporcionar un gran flujo de caja. La mayor duda proviene de otros activos menores, como oficinas en localizaciones secundarias, con potencial más alto pero de mayor riesgo”, señala el experto de la gestora española, que prefiere que no trascienda su nombre.

Axiare

Salió al mercado madrileño en julio de 2014. En el año, la acción lleva una revalorización cercana al 9%, aunque ha perdido el máximo de 12,79 euros logrado en marzo. Está participada por Citigroup, Deutsche Bank, Perry Partners y JP Morgan. Su consejero delegado es Luis López de Herrera-Oria, quien fuera director de la cotizada Prima Inmobiliaria.

Axiare Patrimonio ha invertido ya 806 millones en propiedades, de las que el 72% son oficinas. En junio cubrió una ampliación de capital de 394,6 millones, con el objetivo de captar los fondos necesarios para continuar con su plan de inversiones. “Esta compañía ha demostrado que sabe comprar muy bien”, apunta Romero, de Sabadell. De hecho, sus activos ya se han revalorizado un 11%, según el informe de resultados del primer semestre, en el que dio 31,3 millones en beneficios. Axiare ya ha repartido dividendos, pese a su juventud, de 0,04 euros por acción.

Lar España

“Son especialistas en centros comerciales. Están comprando bien aunque claramente todavía no han completado su cartera”, recuerda el analista del Sabadell. La estrategia de Lar España (gestionada por el Grupo Lar y dirigida por Miguel Pereda, uno de sus ejecutivos), pasa por adquirir a buen precio, mejorar la gestión de los centros comerciales y apoyarse en la recuperación económica. Esta socimi ha adquirido, hasta el momento, activos por valor de 852,6 millones, entre ellos 12 superficies comerciales que alcanzan los 588,7 millones.

Entre los accionistas se encuentran los fondos Franklin Templeton (15%), Pimco (12,5%), Bestinver (4%) o Ameriprise Financial (4%). La acción se encuentra todavía por debajo del precio de su debut, aunque ya ha sido capaz de repartir dividendo, de 0,033 euros por participación. “El objetivo de rentabilidad por dividendo de la compañía sería del 5%, una vez que se realicen todas las inversiones previstas y asumiendo un normal desarrollo de la actividad inmobiliaria en España”, destaca lacotizada.