Berlín, primera urbe alemana en limitar el precio del alquiler

El 1 de junio Berlín se convirtió en la primera ciudad alemana en aplicar la ley aprobada por el Parlamento Federal para limitar el precio de las viviendas en alquiler. La medida establece que la renta de los nuevos arrendamientos solo podrá subir un 10% respecto a las que aplican las viviendas equivalentes de la zona. Quedan fuera de esta norma los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y aquéllos que hayan sido rehabilitados.

Durante los últimos cinco años, entre 2009 y 2014, el precio de los alquileres en la ciudad ha subido entre un 25% y un 78%, dependiendo de la zona. Este incremento se ha debido a un aumento de la demanda, pero no ha estado acompañado por un aumento de la oferta. Y ello, a pesar del significativo aumento demográfico registrado en todo el país. Desde el 2011, se ha contabilizado una inmigración neta a Alemania de más de 1,5 millones, de los cuales, un 10% se ha instalado en Berlín. Por otra parte, según los datos de la Oficina Federal de Estadística de Alemania y de la agencia inmobiliaria internacional CBRE, entre 2004 y 2013 hubo un incremento de 86.161 hogares y solo 42.649 viviendas terminadas, lo que supone una escasez de pisos del 50%. Además, el 70% de la nueva construcción realizada corresponde a bloques de apartamentos, orientados a la inversión privada o a la ocupación propia, y solo un 30% construido se destina a pisos de alquiler. El problema es que Berlín tiene una amplia tradición de arrendamiento, más del 50% de los ciudadanos optan por esta opción y más del 85% de los compradores son inquilinos.

Sin embargo, en los últimos años esta tendencia está cambiando y puede que lo haga aún más con la introducción de la nueva ley. Según relata Einar Skjerven, director general y propietario del Grupo Skjerven, compañía de inversión inmobiliaria con sede en la capital alemana, los inversores no emplearán su dinero en reformar los apartamentos, ya que obtendrán un retorno similar al alquilarlos tanto si lo hacen, como si no. El resultado será que “aumentará la demanda del mercado privado, pues la gente no querrá alquilar un piso de baja calidad, querrá tener uno en propiedad para poder mejorarlo”, explica.

“A largo plazo, será terrible para los arrendatarios, no porque sea barato en el futuro, sino porque la calidad de los edificios de apartamentos en arrendamiento en Berlín caerá”, subraya.

Según Michael Schlatterer, director y líder del equipo de valoración de CBRE, lo que todo el mundo espera en los próximos meses es que se produzca una “ola” de inversores acudiendo a los juzgados para protestar porque, debido a la ley, los precios de las viviendas no reflejan los del mercado. Es probable, comenta, que, como en otras ocasiones, escuchen sus protestas.

Aumento de la vivienda de lujo

Otro segmento del sector inmobiliario que se encuentra en un momento complicado en Berlín es el de la nueva construcción, donde solo se está registrando un crecimiento en las viviendas de lujo. “En este segmento podemos construir y vender por precios de entre 10.000 y 15.000 euros el metro cuadrado”, continúa Skjerven.

El problema radica en que el precio del suelo en Berlín ha crecido durante el último año (2013-2014) entre un 20% y un 30%. Este aumento no se corresponde con la subida del valor de los alquileres y las ventas y solo puede ser asumido por las viviendas de lujo, adquiridas, sobre todo, por compradores extranjeros a los que los precios en Berlín les resultan baratos en comparación con los registrados en ciudades como Londres o París. De hecho, en términos de alquiler, Berlín es la segunda ciudad más barata de los principales países europeos, solo por detrás de Madrid e, incluso, por delante de Lisboa.

La mayoría de las nuevas viviendas del sector del lujo que se construyen se venden antes de que estén terminadas. Es el caso del complejo residencial Meine Mitte, cuya edificación acaba de comenzar, ubicado en los pocos espacios que quedan del antiguo Muro de Berlín, en el céntrico distrito de Mitte. El resultado serán 102 apartamentos de entre una y cinco habitaciones con tamaños que llegan hasta los 174 metros cuadrados y terrazas con jardín en algunos de ellos.

A finales de 2014 terminó en el mismo distrito, pero junto al río, la construcción del edificio Yoo Berlin, divido en una sección de 95 apartamentos de lujo diseñados por el francés Philippe Starck y otra ocupada por un hotel de 311 habitaciones. Actualmente, solo quedan cinco viviendas sin propietario. El precio de compra de una de ellas, amueblada, con un tamaño de más de 300 metros cuadrados, dos plazas de garaje, jardín privado y zona común con spa y piscina, asciende a casi cuatro millones de euros.