Desequilibrios en la oferta inmobiliaria

Desde la segunda mitad de 2013 pero, sobre todo, a partir del primer trimestre de 2014, el mercado de oficinas en España sufrió un marcado punto de inflexión. Como suele ser habitual en estos casos, en los cambios de ciclo del mercado de oficinas siempre se verifica una clara anticipación del mercado de inversión respecto al mercado de usuarios, basada en un triple ángulo.

Por un lado, el mercado de inversión volvió a centrar su foco en el análisis del entorno inmobiliario y, por lo tanto, por primera vez en mucho tiempo, superó ese primer escollo (riesgo país, riesgo divisa, prima de riesgo…) que eliminaba sistemáticamente a España de cualquier proceso de análisis de inversión racional, desde las fundamentales.

Por otro lado, en el contexto de dicho análisis micro, se observa claramente el enorme ajuste sufrido tanto por las rentas como por los yields y, consecuencia de la combinación de ambas, de los valores de repercusión. Este ajuste se da tanto en términos propios como comparativamente respecto a otros mercados de la zona euro.

Y, tercer ángulo, la continuidad al razonamiento anterior es que, con unas mejores perspectivas económicas, con tasas de crecimiento superiores a la media Europea, el mercado de inversión asume que esas rentas y valores de capitalización empezarán a crecer. Todo ello dándose, además, en medio de una impresionante entrada de capital mayoritariamente internacional en nuestro mercado, ansioso por tomar posiciones y desbancando a players tradicionales.

La validación de todo ese paradigma, por lo tanto, queda a expensas de si las rentas se recuperan y de si lo hacen a la velocidad y con la pendiente deseada. Y la respuesta no va a ser única: el mercado no se va a comportar de forma uniforme en este sentido y ello tendrá mucho que ver con la oferta.

En este sentido, teniendo en cuenta que en el bienio 2008/2009 se paró prácticamente del todo el desarrollo de nuevo stock de calidad de oficinas en los dos mercados principales –Madrid y Barcelona– y que la inmensa mayoría de la contratación de oficinas por parte de los ocupantes se concentra en esta tipología de espacios, nos encontramos con una doble realidad en cuanto a la disponibilidad, y en definitiva, en cuanto al equilibrio (o desequilibrio) entre oferta y demanda.

Por una parte, un porcentaje importante de la oferta disponible, obsoleta y desfasada con los criterios de la demanda que, si no es capaz de actualizarse, seguirá sufriendo correcciones siendo la renta su única ventaja competitiva, cuando esa ya no es la principal prioridad de muchos ocupantes.

Por otra parte, una cada vez más escasa oferta de calidad –eficiente, moderna, funcional, que cumpla con la normativa vigente y los estándares de la demanda– alrededor de la cual se está concentrando la mayoría de la demanda real, con necesidades de crecimiento de espacio y para la que las rentas pueden crecer incluso más rápido de lo previsto.

En el contexto de este desequilibrio, y ante su evolución dispar, es de prever que entrará de nuevo en el terreno juego un player que había quedado olvidado tras los duros años de recesión que afectaron al sector de la construcción: el suelo, y en definitiva, el desarrollo. La promoción de nuevas oficinas.

Elevadísimas serán las ventajas competitivas para quienes sean capaces de desarrollar nuevo stock en concordancia a las necesidades técnicas y logísticas del grueso de la demanda, allá donde a la inmensa mayoría del stock obsoleto se verá abocado a un más que previsible cambio de uso o a reformas faraónicas, siempre y cuando estas sean posibles, ante la imposibilidad de seguir con el abaratamiento como única palanca para motivar a un comprador o un alquilador, para el que el principal problema no es la cuantía de la inversión.

Oriol Barrachina es consejero delegado de Cushman & Wakefield España.