Mandarin recupera el esplendor del turismo de lujo para el Ritz

La Navidad ha llegado en pleno mes de mayo”, aseguró este viernes el director general del Hotel Ritz, Christian Tavelli. Dos años después de que los antiguos dueños del emblemático establecimiento hotelero de Madrid decidieran poner a la venta el inmueble, el Ritz cambiaba este jueves manos. La cadena hotelera Mandarin Oriental y el grupo familiar de Arabia Saudí Olayan abonaban 130 millones de euros a Omega Capital, el vehículo de inversión de Alicia Koplowitz, y a la cadena Belmond. Un importe con el que los hasta ahora accionistas recuperan lo invertido –y algo más–, y ponen fin a una aventura conjunta de 12 años. Un periodo marcado por sus diferencias en la gestión del hotel y en el que pasó factura la grave crisis que vivió Madrid como destino turístico en los últimos años. Para Belmond, el Ritz contribuyó a cierre de 2014 con un ebitda negativo de 600.000 dólares a sus cuentas. El ebitda ajustado del hotel ascendió a 2,6 millones de euros en 2014.

Desde el mercado los analistas reconocen que el Ritz de Madrid no es un hotel cualquiera y lo sitúan dentro de la categoría de “activos trofeo”. “Se trata de inversiones muy específicas, porque en este caso concreto no hay ningún otro establecimiento comparable en Madrid que tenga la historia del Ritz, su ubicación ni sus instalaciones”, afirma Inmaculada Ranera, directora general para España y Portugal de Christie + Co.

“Es una muy buena operación para los vendedores”, explica Miguel Vázquez, socio director del área de hoteles de la consultora Irea, que reconoce que “en este tipo de transacciones los compradores pagan un sobreprecio”, que justifica el hecho de “poner la bandera de Mandarin en el máximo icono de Madrid”. Pero, apuntan los analistas, la rentabilidad que obtendrán los nuevos compradores del inmueble será reducida, al menos durante los primeros años.

Mandarin Oriental se refuerza con esta posición en España, donde opera desde 2009 en Barcelona en régimen de gestión. En su desembarco en Madrid, la cadena hotelera de lujo lo hace no solo desde la gestión sino también como inversor. “La relación de la familia Olayan y los propietarios de Mandarin se remonta a la década de 1980 en otros sectores”, apunta Christoph Mares, vicepresidente y director de operaciones para EMEA e India de la cadena hotelera, que añade que el grupo inversor Olayan “estaba muy interesado en entrar en el mercado español. Ya tenía presencia en el mercado inmobiliario de Londres y Madrid era el siguiente paso”.

Más allá de los 130 millones abonados, compartidos por Mandarin y Olayan al 50%, los nuevos propietarios se han comprometido a destinar otros 90 para realizar una renovación completa del hotel. Una reforma que se acometerá en 2017 y sobre la que Mandarin reconoce que aún no hay nada cerrado. “Va a ser completa, afectará a tuberías, aires acondicionados, habitaciones, lobby, cocinas y que pondrá en marcha además nuevos restaurantes y un spa”, apunta Mares, que no aclara si el establecimiento cerrará o no sus puertas durante su puesta a punto.

El interrogante de la rentabilidad

La inversión de 220 millones supone “una inversión por habitación récord en el mercado inmobilario hotelero español”, apunta Bruno Hallé, socio de Magma Hospitality Consulting. Supone destinar unos 1,3 millones por cada habitación del hotel Ritz, 167 en este momento, 30 de ellas suites. Una cifra que va en línea con la acometida en el Mandarin Oriental de Barcelona y con la que planea iniciar en su hotel de Londres, 115 millones de euros para 195 habitaciones.

Para Casas, la diferencia entre el grupo Olayan y Mandarin radica en que mientras que para la familia saudí “busca la rentabilidad financiera” basada en el yield que pueda obtener cada año, limitada dado el alto precio pagado. La cadena hotelera tiene además de esa motivación financiera la de incorporar un establecimiento icónico a su cartera” –formada por 27 establecimientos y otros 16 en desarrollo–. Ranera, por su parte, cree que “la rentabilidad que van a obtener va a ser muy baja pero es una demostración de que el mercado ha dado un vuelco. Antes España estaba en el punto de mira de los inversores pero ahora ha logrado generar la suficiente confianza para que entren este tipo de inversores”.

Pese a que hasta 2017 no se iniciará la reforma, el Ritz Madrid by Mandarin “se mantendrá business as usual hasta entonces”, afirma Tavelli, que destaca que se mantendrá el equipo de gestión y la plantilla.

El desembarco de Mandarin en la capital sigue al de Four Seasons en el segmento de cinco estrellas gran lujo y logra adelantar a otras marcas de la hotelería de lujo como Hyatt, Kempinski o Hilton. En opinión de Mares, el Ritz by Mandarin “ayudará impulsar a Madrid como destino del turismo de lujo”.

“La llegada de Mandarin Oriental y Four Seasons a Madrid va a hacer que haya un producto de más calidad y que el cliente que paga 500 euros la noche en Barcelona pueda pagar 500 aquí”, apunta Tavelli. Un cambio que permitirá impulsar el reposicionamiento de la ciudad como destino turístico y que se verá acompañado además por la entrada de nuevos actores de cinco estrellas en la Gran Vía y en plaza de España.