Nuevas exigencias para dar crédito a promotores y familias
Solo hace falta acudir a los datos sobre nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda que elabora el Banco de España para confirmar que hace tiempo que esta clase de créditos dejó de disminuir y ya crece a tasas consistentes del 6,8% anual. La vuelta de las grúas al paisaje de las grandes ciudades confirma también que allí donde se ha agotado el stock de casas nuevas y aumenta la demanda solvente han vuelto a edificarse promociones.
Conclusión: la banca vuelve a prestar dinero tanto a particulares como a promotores, pero eso sí, bajo unas estrictas condiciones o líneas rojas que deben cumplirse. “Las entidades son conscientes de los errores que se cometieron en el pasado y de las consecuencias que provocaron, por eso no están dispuestas a que éstos se repitan”, asegura una conocida consultora inmobiliaria.
Sin embargo, el exceso de liquidez en el mercado y la mejora de la coyuntura económica y laboral constituyen el mejor caldo de cultivo para que vuelva a fluir el crédito, eso sí, siendo mucho más exigentes y cuidadosos a la hora de evaluar los riesgos de cada operación.
¿Qué condiciones ha de cumplir ahora un promotor? Desde una prestigiosa consultora y auditora constatan que las entidades han decidido poner el foco sobre el grado de profesionalidad de la empresa responsable de la construcción de las viviendas. Así, mientras en el pasado casi cualquier persona con un solar podía terminar siendo promotor inmobiliario, en este nuevo escenario las entidades valoran que se trate de un profesional con probada experiencia en el sector, que el balance financiero de su compañía esté saneado y el volumen de deuda que solicita sea sostenible y fácilmente financiable en el tiempo.
Este se podría decir que es el perfil de partida imprescindible para que el banco no dé un no rotundo al crédito solicitado, pero hay más exigencias. Según todas las entidades financieras consultadas por CincoDías, el promotor que ahora pretenda poner en marcha un nuevo desarrollo urbanístico ha de arriesgar parte del coste del proyecto. “Lo que no puede ser es que no aportara absolutamente nada y el banco financiara la compra del suelo y la edificación de las casas sobre el mismo”, aclaran fuentes del sector. Por ello, la nueva exigencia oscila entre las entidades que piden que el suelo esté siempre libre de cargas y solo sea necesario financiar la construcción o el vuelo (todo aquello que va sobre el terreno), hasta quienes no otorgan más del 70% del coste total del proyecto (incluido el coste del solar).
Precios “razonables”
También es muy común, tal y como confirman las fuentes bancarias consultadas, que la entidad exija al promotor un nivel de preventas de las viviendas a construir que varía entre el 50% y el 55% de la promoción.
Otro de los aspectos que la banca analiza con detalle antes de otorgar financiación para una nueva promoción inmobiliaria es el precio final al que se van a vender dichas viviendas. “Como nosotros tenemos toda la información sobre lo que ha ocurrido en el mercado y lo conocemos por barrios, sabemos dónde se han depreciado más las casas y los solares y sabemos con bastante certeza a qué precios se podrán vender en cada zona las nuevas viviendas. Por eso, estamos pidiendo que los precios finales en torno a los cuales se basa el proyecto sean realistas y razonables”, explican desde otra entidad. De hecho, la banca suele ver con buenos ojos aquellas promociones donde el valor de repercusión del suelo no supera el 30% del precio final.
Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España lo explica con un ejemplo: “para una vivienda, con un escenario en el que su precio de venta final sea de 1.800 euros el metro cuadrado, el coste de suelo no debería representar más del 30% (600 euros), correspondiendo el resto a construcción, otros costes y el propio margen del promotor”. Si todas estas condiciones se cumplen, el sí se otorga sin problemas. Y, por supuesto, se financian mucho mejor las promociones de vivienda habitual, para dar crédito a la construcción de casas de vacaciones todo apunta a que habrá que esperar algo más.
Más ahorro previo y cuotas que no lastren el consumo
La banca coincide en que no hay dos clientes iguales y si es complicado establecer las exigencias que imponen al promotor inmobiliario que busca financiación para edificar nuevas casas, más lo es si cabe hacer lo mismo para los particulares, para los futuros moradores de esas viviendas. Sin embargo, independientemente del grado de vinculación que tenga la familia que solicita un préstamo para comprar su casa con la entidad financiera de turno (que también cuenta y de qué forma), todas las fuentes consultadas señalan dos líneas rojas.
La primera sería, como en el caso del promotor, que nadie crea que el banco va a conceder el 100% del valor de tasación de la vivienda. “El comprador particular ha de disponer de ahorro previo para hacer frente a la entrada del piso y otros gastos, como los impuestos, y los costes de registro y notaría, entre otros”, explican en una de las entidades consultadas. Dichas fuentes se resisten a fijar una cifra de cuánto debería suponer ese ahorro previo, pero lo cierto es que con las cifras que elabora el Banco de España sobre cuál es el perfil de los nuevos créditos hipotecarios, se puede llegar a la conclusión de que éste ronda el 40%, ya el loan to value (porcentaje del precio de la casa que se pide prestado al banco) promedio de las nuevas hipotecas finalizó 2014 en el 59,5%.
La segunda línea roja que los bancos no parecen dispuestos a atravesar es el peso que tiene la cuota mensual del crédito sobre el volumen total de ingresos del hogar. “No debe superar el 33% de la renta total porque eso permitirá a la familia reaccionar ante posibles aumentos de la cuota hipotecaria (por las fluctuaciones de los tipos de interés) o ante pérdidas de ingresos (desempleo), al tiempo que consumirá sin estrecheces”, defienden fuentes del sector.
Plazos más cortos para tipos más bajos
Amortización: la estadística del Banco de España registra una estabilización de los plazos de las nuevas hipotecas en torno a los 22 años y medio. Aunque el plazo efectivo (lo que tardan los deudores en pagar el crédito) se sitúa en estos momentos en los 12 o 13 años.
Interés: la media finalizó 2014 en el 3,1%, pero continúa bajando gracias a la caída del euríbor y los menores diferenciales, lo que lleva el tipo al 2,7%.
Riesgo: los créditos por más del 80% del valor de tasación, considerados de más riesgo, siguen a la baja, son el 13% del total.
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