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La Socimi URO ultima su salto al parqúe con 1.136 sucursales

Santander saca al MAB un tercio de sus oficinas

Imagen de una oficina de Banco Santander.
Imagen de una oficina de Banco Santander.Reuters

El mercado está a punto de ver cotizando un segundo gran paquete de oficinas de la banca española. Si Merlin, la Socimi gestionada por los responsables de Magic Real Estate, fue pionera en este campo al salir a cotizar en el mercado continuo el pasado año con casi 900 oficinas de BBVA, en cuestión de días desembarcará en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) otra Socimi con 1.136 oficinas de Banco Santander, prácticamente un tercio del total, valoradas en unos 2.000 millones de euros. Son los activos con los que nace URO Properties Holding, sociedad que tiene al propio Banco Santander como principal accionista (24%) y que comenzará a cotizar con un capital cercano a los 500 millones.

El objetivo de la operación a medio plazo es aprovechar la mejora del mercado y el renovado interés de los inversores por los activos inmobiliarios para permitir a la sociedad mejorar sus condiciones financieras. El origen de URO es la empresa Samos, con la que un grupo de inversores adquirió un paquete de 1.150 oficinas de Santander en 2007 –de las que una quincena han sido ya vendidas– bajo un fuerte endeudamiento que terminó pasándole factura durante la crisis.

Ahogada por sus deudas y con 120 millones de pérdidas en 2013, la sociedad quedó el año pasado en manos de sus acreedores. Una cuarta parte quedó en manos de Banco Santander, al que siguen en el accionariado Atisha Holding (21,7%), que agrupa a parte de los antiguos inversores; CaixaBank (14,8%), Phoenix (14,38%); BNP (8,81%); Société Générale (3,14%) o varios hedge funds, entre los que destaca Burlington (7,88%), que fueron adquiriendo la deuda a otros acreedores.

Entre ellos acordaron una reestructuración de la deuda, que quedó fijada en 1.450 millones a un plazo de seis años bajo la condición clave de que la firma fuera reconvertida en una Socimi. Esta nacerá ahora con un capital de unos 500 millones de los que 150 millones han sido aportados como parte de la refinanciación.

Las Socimi son un vehículo cotizado que debe destinar como mínimo el 80% de sus recursos a la inversión en inmuebles en alquiler, lo que encaja como un guante con el contrato de URO con Santander que le alquilará las 1.136 oficinas durante 25 años (prorrogables por otros 14 más en la mayoría de las sucursales).

La principal ventaja de una Socimi, y el beneficio más inmediato que logrará el nuevo accionariado con la operación, es, sin embargo, su ventajoso tratamiento fiscal:_la Socimi no tributa, lo hace solo el accionista por el dividendo.

Los propietarios de la URO se han comprometido a soportar su correspondiente porcentaje en el capital que salga a cotizar durante “al menos 12 meses”, revelan fuentes de la firma. Un plazo en el que, salvando los dos millones de euros de capital flotante que se pondrán a la venta, no está previsto dar entrada a nuevos inversores.

No habrá por tanto cambios en la estructura al menos hasta 2016, pese a que desde la firma aseguran que el principal objetivo de crear la Socimi es equilibrar la financiación tradicional acudiendo al mercado de capitales.

Buscan reducir el coste actual, situado sobre los 300 puntos básicos, para llevarlo a niveles de unos 200 puntos que han sellado otras Socimi. Tampoco prevén adquirir nuevos activos. URO contempla, eso sí, terminar dando el salto al mercado continuo en el futuro cuando se plantee hacer compras o captar inversores.

URO llegará al MAB informando de fortalezas como los 125 millones que ingresa cada año por las oficinas o como la vuelta al beneficio lograda en 2014 y una debilidad. El riesgo que puede suponer la investigación judicial por fraude y blanqueo de capitales abierta sobre Oleguer Pujol Ferrusola que fue, junto a Drago Capital, gestor de Samos cuando adquirió las oficinas en origen. En URO descartan que el caso tenga consecuencias para ellos pues el hijo del expresidente de la Generalitat quedó fuera del capital y apenas aportó 67.000 euros, según un informe encargado a Deloitte.

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