Recuperar el urbanismo
La reciente sentencia 141/2014 del Tribunal Constitucional viene a declarar, al fin, la constitucionalidad de la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido 2/2008, textos promulgados por la Administración socialista que vinieron a derogar la anterior Ley 6/98 promulgada por el Partido Popular (la denominada “ley del todo urbanizable”) que, junto al inflacionista régimen de valoraciones que conllevaba, contribuyó a la generación de la burbuja inmobiliaria acaecida durante el periodo años 1998-2007 y cuya explosión ha producido la mayor crisis socioeconómica que ha conocido España en tiempos contemporáneos.
La sentencia manifiesta trascendentes consecuencias para la regulación legal del urbanismo y para la recuperación de la actividad urbanística pues, de una vez por todas, declara la definitiva adecuación a los principios constitucionales de las disposiciones básicas que en los citados textos se establecen.
Así, por ejemplo, y como determinaciones más significativas, frente al expansionista modelo anterior, la sentencia revalida el modelo territorial de la Ley del 2007 propiciador de la intervención preferente en la rehabilitación y mejora de la ciudad consolidada para lo cual, junto a disposiciones complementarias establecidas en la Ley de Economía Sostenible 2/2011, ofrece solventes instrumentos jurídico-urbanísticos para garantizarlo (actuaciones de reequilibrio dotacional, ejecución concertada en la edificación y/o rehabilitación, constitución de complejos inmobiliarios, etcétera). O mediante la adopción de nuevos criterios de valoración del suelo basados en la tasación de “lo realmente existente” y no en las expectativas especulativas derivadas de unas potenciales previsiones establecidas en un planeamiento siempre contingente y en las que el propietario nada ha hecho ni nada ha invertido (al menos de manera confesable) para merecerlas, o cuando dispone la reserva obligatoria y suficiente de suelo con destino a vivienda social para satisfacer la demanda ciudadana y el derecho a la vivienda que mandata la Constitución suprimiéndose el anteriormente y fracasado laissez faire que postulaba la Ley del 98.
O, cuando, finalmente, ratifica la corrección constitucional de la más justa distribución de las plusvalías generadas por el planeamiento entre la Administración y propietarios de suelo reclasificado-recalificado (que permite llegar a la Administración hasta el 20% de las mismas en función de su rentabilidad económica), acotando el destino exclusivo de esas plusvalías a la promoción de viviendas protegidas u otros usos de interés social, suprimiéndose la exigua horquilla del 0-10% que establecía la vieja Ley del 98.
Consecuentemente, la sentencia del alto Tribunal viene a liberar al urbanismo español de la paralizadora inseguridad jurídica que siempre genera la incertidumbre derivada de un recurso de inconstitucionalidad y más aún en una etapa de fuerte inseguridad económica como es la actual. Así, ya se podrán aplicar con razonable seguridad, los innovadores instrumentos y disposiciones que ofrece la Ley del 2007-2008 y comenzar la recuperación de la actividad urbanística y económica, tan necesaria e imprescindible para la generación de empleo y para la mejora de la ciudad preexistente.
Ciertamente, el Gobierno actual ha modificado diversas disposiciones del marco jurídico establecido entre el 2007-2011 (a través de la Reforma de la Ley de Costas o de la denominada Ley de las 3R de 2013), algunas de gran trascendencia como la posibilidad de volver a edificar en los frentes costeros o la supresión del umbral económico que eximía de la obligación de abonar las cuotas de rehabilitación a las familias de escasos recursos (en aras de evitar nuevos desahucios por no poder hacer frente a los costes de rehabilitación), o a la disminución de la reserva de suelo para vivienda social y también de la minoración de las plusvalías que le corresponden a la Administración, precisamente en el interior de la ciudad (en el suelo urbano), etcétera.
No obstante, y sin perjuicio de la aconsejable modificación de las reformas anteriormente señaladas, el actual marco legal aún ofrece una caja de herramientas de suficiente solvencia para acometer con garantías razonables la intervención en la ciudad consolidada y, así, comenzar la recuperación de un sector tan necesario para la salida de la crisis y la generación de empleo. En cualquier caso, teniendo en cuenta la distribución competencial que la Constitución establece, resulta imprescindible la colaboración y complicidad coherente de las legislaciones urbanísticas autonómicas y de los planeamientos municipales, circunstancias que sin perjuicio del color político que las lidere, en una gran mayoría se vienen acometiendo de manera responsable e inteligente. Esperemos que esta adaptación del marco jurídico-urbanístico se culmine con éxito. La salida razonable de la crisis inmobiliaria depende de ello.
Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.