Reino Unido, entre casas y... ¿burbujas?
Reino Unido crecerá un 3,1% en 2014, convirtiéndose en el alumno aventajado entre los países desarrollados. Sin embargo, el continuo auge de los precios de la vivienda puede poner en riesgo la recuperación británica, siendo una de las debilidades expuestas por el Banco de Inglaterra y el FMI.
Los últimos datos de Nationwide señalaban el decimocuarto aumento mensual consecutivo de los precios (11,8% anual), superando los máximos alcanzados en 2007 y subiendo dichos precios en Londres un 26% anual. La brecha entre la capital y el resto del país es más amplia que nunca, pues el precio medio de una vivienda en Reino Unido subía un 2,9% trimestral, hasta 186.544 libras, mientras que en Londres superaba por primera vez las 400.000 libras y registraba el mayor incremento desde 1987 (+7,6% trimestral). En esta coyuntura, comprar una vivienda en Reino Unido supone cerca de seis veces el salario medio y más del doble en la capital, de acuerdo con los últimos datos de la oficina estadística británica (ONS). No obstante, los niveles actuales son acordes con la relación existente antes del boom inmobiliario (finales de 1980), si bien el esfuerzo para comprar una vivienda sigue aumentando, pues los salarios crecían un 1,7% en el primer trimestre de 2014 mientras que las viviendas se encarecían más de un 10%.
Los datos muestran un sobrecalentamiento pero no una burbuja, ya que el aumento de los precios no es aún insostenible. La situación actual se originó por la combinación de bajas tasas hipotecarias, el programa de ayudas a la compra del Gobierno y la entrada de efectivo de inversores extranjeros pero, especialmente, por la persistente brecha entre la oferta y la demanda de viviendas, diferenciando el caso británico de las burbujas de EE UU y España cimentadas en el excesivo endeudamiento. En 2007, cuando los precios alcanzaron su pico, los préstamos hipotecarios aumentaban en 35.000 millones de libras por trimestre, mientras que en los últimos cuatro trimestres han crecido a un ritmo promedio de 7.000 millones de libras, lo cual equivale a un 0,6% del total de crédito existente en el primer trimestre, 1,243 billones de libras. Asimismo, la deuda hipotecaria por hogar ha variado muy poco en los últimos cinco años, aunque el nivel se mantiene históricamente alto en 87.000 libras en 2013, y el ratio deuda-ingresos ha pasado de 160% en 2008 hasta el nivel actual del 140%; aunque más relevante es que el porcentaje que representan los pagos por hipoteca sobre la renta disponible ha caído desde 2009 hasta cerca de mínimos en 20 años, el 16%.
Sin embargo, el Banco de Inglaterra estableció en junio una serie de medidas preventivas encaminadas a restringir la concesión de hipotecas y frenar la escalada de los precios de la vivienda, tales como limitar el apalancamiento sobre ingresos de las hipotecas y obligar a realizar un test de estrés en el momento de su concesión. Pero las herramientas macroprudenciales pueden no ser suficientes para frenar las subidas al estar impulsadas por la escasez de oferta y el aumento de la demanda ligada a la inversión extranjera.
La ONS prevé que el número de hogares crezca hasta los 27,5 millones en 2033 o 5,8 millones anuales, lo que equivale a unas necesidades de 232.000 viviendas por año y su construcción está muy lejos de alcanzar este número. Las viviendas terminadas se estancaron en 186.000 entre 1991 y 2003, y desde 2004 apenas superaron las 200.000 al año. Los últimos datos señalan un descenso de las viviendas iniciadas del 4,7% anual hasta las 127.680, mientras que las viviendas terminadas cayeron un 4,5% anual, hasta 139.350. Otra de las principales causas de esta brecha es el auge de Londres como metrópoli de los negocios; hecho por el cual los precios se sitúan permanentemente por encima de la media del país. El aumento en la capital está siendo impulsado por primeros compradores y por los extranjeros, los cuales invirtieron más de 2.200 millones de libras y participaron en más del 40% de las transacciones en 2013 en la capital.
En suma, Reino Unido debería impulsar la oferta y la construcción de viviendas en las áreas de mayor crecimiento para frenar las subidas de precios, aunque esto solo sería una solución a corto plazo dadas las limitaciones de las ciudades. La respuesta sostenible pasaría por diversificar la importancia empresarial, laboral e institucional desde Londres hacia otras regiones del país mediante la inversión en infraestructuras, la creación de centros tecnológicos fuera del área metropolitana de Londres, el desplazamiento de departamentos gubernamentales o la atracción de empresas a otras regiones mediante el uso de ventajas fiscales.
Carlos Sánchez Reboiro es Economista de Intermoney