“La inversión inmobiliaria superará los 22.000 millones en 2014”

Adolfo Ramírez Escudero accedió a la presidencia de la división española de CBRE, la mayor consultora inmobiliaria del mundo, al mismo tiempo que el sector comenzaba a darse la vuelta en España. En julio del pasado año fue nombrado en su cargo sustituyendo a Eduardo Fernández-Cuesta, coincidiendo con las primeras grandes operaciones de compra llevadas a cabo por fondos de inversión en el mercado nacional. “Siempre digo que el año pasado fueron dos años”, comenta.

El nuevo presidente de CBRE en España se ha marcado como principal objetivo doblar el tamaño de la consultora en dos años.

Pregunta. ¿Qué ha ocurrido para que el sector inmobiliario español llame ahora la atención de inversores de todo el mundo?

Respuesta. El sentimiento hacia España cambió entre julio y agosto de 2013, hubo dos operaciones que impulsaron ese movimiento: la compra de 1.860 viviendas en alquiler en Madrid por parte de Blackstone, en julio, y la adquisición de 3.000 viviendas en Madrid del Ivima por parte de Goldman Sachs, con Azora, en agosto. Fueron claramente una apuesta de capital internacional con buen conocimiento del sector cuando nadie prácticamente apostaba por España. Hubo otra operación significativa, menos comentada, la llegada de un grupo familiar mexicano para comprar las sucursales de Sabadell, que nosotros asesoramos. A esto hay que unir la creación de Sareb, la antesala del cambio, y las reformas estructurales aplicadas por el Gobierno.

P. ¿Puede hacer una estimación de inversión en el sector para este año?

R. Repasemos primero la evolución en los últimos años. En 2007 la inversión alcanzó su nivel máximo, 12.000 millones; a partir de ahí fue cayendo hacia los 7.000, 6.000 millones, y ya en 2010 nos fuimos a niveles de algo más de 2.000 millones. El año pasado volvimos a los 5.000 millones de inversión; este año hay que redefinir la forma de medir la inversión en inmobiliario: va a crecer la inversión directa en activos, pero también hay nuevas familias de productos que antes no se computaban, como es la venta de deuda inmobiliaria. Solo Octopus [la compra de la cartera hipotecaria de Commerzbank en España por JP Morgan y Lone Star] es nominalmente más de 4.000 millones, queda Hércules [la venta de hipotecas de Catalunya Banc], operaciones de Sareb... posiblemente rozaremos solo en deuda operaciones por 16.000 millones. En inversión directa comparable serán entre 6.000 y 7.000 millones de euros; ahora debemos llevar ya unos 4.000 millones. En total, el sector superará los 22.000 millones.

P. Pero este nivel no puede mantenerse siempre...

R. Al nivel que estamos viendo ahora no, pero España ofrece una posición de valor muy interesante. Hemos visto la entrada de fondos oportunistas, que han asumido un riesgo entrando cuando nadie lo hizo y creo que han acertado. El siguiente capital que llegará será menos arriesgado. Posiblemente el mercado se estabilice en el entorno de los 5.000 millones de inversión anual.

P. ¿No es pronto para afirmar que estos fondos han acertado?

R. Bueno, como decía Sam Zell [conocido inversor inmobiliario de EE UU], el que celebra por invertir es un incauto, eso lo puede hacer un niño pequeño, lo difícil desde luego es desinvertir con beneficios. Pero ya hemos visto operaciones en las que se ha ganado dinero, como Deutsche Bank en Castellana [el inversor Ram Bhavnani compró el inmueble por 42 millones a principios de 2013 y lo vendió en octubre más caro]; o Serrano 60 [el fondo Meyer Bergman compró el edificio a La Caixa en julio de 2013 y en enero de este año lo adquirió Mango]. Pero no solo en inmobiliario, los bancos están ganando dinero con la venta de deuda del Estado que compraron, igual que los inversores en Bolsa, que han visto subir el valor de las acciones en los últimos meses.

P. En todo caso, ¿puede hablarse ya de una recuperación del mercado inmobiliario español?

R. Hay una excesiva polarización en el sector, los mejores activos de oficinas o las viviendas de lujo están subiendo precios, mientras que hay todavía inmuebles vacíos.

P. En la creación de la burbuja inmobiliaria española los valoradores de los activos tuvieron un papel importante. ¿Se ha aprendido de los errores?

R. Las sociedades de tasación tienen una metodología regulada por ley, dar garantía al valor que está detrás de los créditos hipotecarios. Hay cosas evidentes, las empresas que valoran no pueden estar participadas por las compañías que son valoradas y las sociedades de tasación eran propiedad de los bancos;la estructura no era ideal y ya se ha arreglado. Eso suponía más del 85% de la valoración, luego está la parte de valoración que hemos hecho las consultoras, más expuesta a los mercados cotizados. Ahí, lo cierto es que las misión es dar el valor de mercado, no el valor fundamental, y ese valor se construye con evidencias de cómo se está vendiendo y en la época del boom eran las mayores valoraciones. Para no caer en los mismos errores, debe garantizarse la independencia de las empresas que valoran; tratar de converger lo más posible los sistemas internacionales y nacionales de valoración, y aumentar la profesionalización y exigencia, profundizar en el papel del regulador.