¿Se puede estar seguro de que un piso no tiene cargas?
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo impone a un notario una fuerte indemnización por autorizar una escritura “sin informar” de un embargo. Esta sentencia ha generado gran revuelo porque parece claro que el notario no pudo saber nada de dicho embargo. Cosas de la justicia. Pero hay una cuestión que suscita esta malhadada sentencia y que ya no es un simple problema del notario: ¿es posible que, otorgada ante notario una escritura, el comprador se encuentre con que hay cargas o que el titular del inmueble vendido es otro y que el notario, legalmente y actuando diligentemente, lo ignore?
Pues los sufridos ciudadanos han de saber –aunque a la vez lo sepan los ciudadanos menos ejemplares– que la respuesta a esa pregunta es que sí, que existen peligrosos agujeros que pueden conducir a ese lamentable resultado y que de hecho tales resultados han ocurrido en ocasiones.
El sistema establecido para la información de titularidad y cargas al comprador –introducido en 1994– consiste en que el notario ha de solicitar al registrador por vía de telefax información sobre el estado de la finca. Una vez recibida, la escritura se otorgará en el plazo de los diez días naturales siguientes a la recepción. El registrador ha de informar, dentro del mismo día y por fax, de cualquier novedad que ingrese en el registro, por ejemplo un embargo, en el periodo de los nueve días naturales desde el envío de la información. Mediante otro telefax se comunica al registro el otorgamiento de la escritura.
El lector avezado apreciará los problemas: que el medio utilizado, el fax, no es el más seguro ni moderno, al depender de demasiados factores mecánicos como el papel o la tinta; que lo que se firme estará expuesto a lo que entre en el registro en el mismo día, pues el registrador tiene también un día para informar de las novedades. Además, lo que se presente por telefax fuera de horas de oficina no tiene preferencia sobre lo que se presente físicamente a las nueve horas del día siguiente.
Como el sistema no era muy seguro, sendas leyes de 2001 y 2005 introdujeron algunas mejoras sustanciales: permitir que el notario conozca el estado de titularidad y cargas accediendo directamente al registro de forma telemática el mismo momento de la firma y que además pudiera presentar la escritura inmediatamente por medio de una copia electrónica de valor legal.
Pero, lamentablemente, en nuestro querido país las reformas ocupan más el BOE que la realidad, y esta en concreto quedó coja: la pata notarial –la copia electrónica– se desarrolló, pero la registral –el acceso directo al registro– se quedó en muñón. En conclusión: presentamos las escrituras por medio de copia electrónica pero nos tenemos que enterar de la titularidad y cargas por medio de un telefax, quizá posterior al otorgamiento de las escrituras.
Pero, ¿por qué no se aplica el sistema?, me dirán. Bueno, quizá desidia del Estado o quizá intereses corporativos que no desean que el sistema sea abierto por la pérdida de control e ingresos que ello pueda suponer. Seguramente no tiene sentido buscar culpables, aunque el resultado es hoy un notario condenado, injustamente a mi modo de ver, y un riesgo permanente para el ciudadano que quiera adquirir.
Y ya no valen excusas. Hoy, en la década de las redes sociales, de las reservas de billetes por internet, de las conversaciones por Skype o del GPS, cualquier alegación a la técnica es excusa del mal pagador. La cuestión es querer hacerlo o no querer hacerlo y darse cuenta de que la negligencia en esto tiene consecuencias graves para el ciudadano.
Pero, por favor, si se hace, que se haga bien y no insistamos en el error: corre por ahí un borrador de real decreto por el que se establecen “normas complementarias al reglamento hipotecario” que convierte el registro en electrónico, ¡pero sigue sin permitir el acceso directo! Ello significaría que hay que seguir pidiendo información que nos la dará el registro cuando pueda y como pueda.
Señores legisladores: es inaceptable que la ley no se haya desarrollado, pero mucho más que se perpetúen ahora los errores y encima de una manera sospechosamente corporativa.
Ignacio Gomá Lanzón es notario