Las ventas de las casas nuevas caen más del doble que las usadas

La venta de casas registró en febrero una nueva debacle. El Instituto Nacional de Estadística (INE) apenas contabilizó 25.717 transacciones con los datos procedentes de los registros de la propiedad, lo que representa un 27,6% menos respecto a idéntico mes del año anterior, el mayor descenso en dos años y el décimo mes consecutivo a la baja. ¿Por qué, entonces, se anuncia desde hace meses una gradual estabilización de este mercado?

Lo cierto es que casi siempre ocurre: la percepción de la realidad no se traslada a las estadísticas inmediatamente porque éstas tienen un decalaje que, en el mejor de los casos, es de dos meses atrás, pero puede suponer retrasos mayores. Con esto se quiere indicar que las dos cosas son verdad a la vez. Por un lado, las cifras de compraventas siguen reflejando la atonía del mercado y, por otro, las sensaciones que reciben los agentes del sector en el día a día parecen indicar una suave mejora a corto y medio plazo.

Por lo tanto, esa aparente contradicción no es tal. Una posible explicación a ese desplome de las operaciones lo constituye el hecho de que aunque se refieran a febrero, los datos publicados ayer por el INE se corresponden a ventas ocurridas en enero e incluso en diciembre del año pasado, ya que cuando se formaliza una compraventa de vivienda ante notario, su remisión al registro de la propiedad es voluntaria (prácticamente el 100% de las operaciones se inscriben, dada la seguridad jurídica que aporta) y, por ello, no existe plazo de tiempo preestablecido para hacerlo.

Oferta disponible

Sea como fuere, lo cierto es que las cifras descartan, por ahora, la mejoría que auguran los expertos; lo que también se explica porque ninguna de las dos variables fundamentales para reanimar la demanda de vivienda: empleo y crédito se han recuperado notablemente. Así, un análisis pormenorizado de las cifras de Estadística no deja lugar a dudas: todavía se venden muy pocas casas. La mayoría, el 90,4% son libres, mientras las protegidas (VPO) apenas representan ya el 9,6% de las transacciones y mientras las compras de las primeras disminuyeron un 24,3%, las de los pisos de protección oficial lo hicieron un notable 48,6%.

Otra brecha que se amplía y de qué manera es la que existe cada mes más entre las operaciones de viviendas nuevas y las protagonizadas por inmuebles de segunda mano. Cada vez se venden más casas usadas y menos de nueva construcción. El ratio está ahora en un 55,1% frente al 44,9%, cuando a comienzos de la crisis y durante buena parte del boom se mantuvo bastantes meses prácticamente a la par. En febrero pasado la venta de inmuebles nuevos disminuyó un significativo 37,4%, mientras la de casas usadas lo hizo menos de la mitad, un 17%. La explicación a este fenómeno parece lógica.

La oferta disponible de inmuebles de segunda mano es mucho más amplia (casi cada día salen a la venta nuevos inmuebles) que la de promociones de pisos de nueva construcción después de al menos cinco años de muy baja producción de vivienda. Asimismo, el margen para negociar los precios es mayor en las casas usadas, así como su fiscalidad; ya que el impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que es el que grava la venta de estos inmuebles es en la mayoría de comunidades autónomas inferior al 10% que es el tipo del IVA al que tributan las casas nuevas.

Y, por último, en cuanto al crédito la estadística de febrero del INE todavía no ha podido recoger si como dice la banca y el Gobierno se está recuperando la concesión de nuevos préstamos. De hecho, las campañas publicitarias protagonizadas por algunas de las entidades más importantes del país no se iniciaron hasta el pasado mes de enero.

Otro de los factores que se apuntan como determinantes para que la demanda no termine de animarse a comprar casa es la incertidumbre ante los cambios fiscales que están por venir dentro de la reforma del sistema tributario anunciada por el Ejecutivo.

En este sentido, hay que recordar que el Ejecutivo ha descartado algunas de las recomendaciones que hicieron los expertos de la comisión Lagares, como que la casa impute como renta y desaparezca la deducción en el IRPF que aún conservan quienes compraron antes de 2013; pero se desconoce qué tratamiento fiscal tendrá la vivienda finalmente.