Santander, JPMorgan y Deutsche pujan por 5.000 millones de crédito al ladrillo

A las doce de la noche de ayer domingo terminaba el plazo otorgado por Lazard, que organiza la subasta, para presentar las primeras ofertas no vinculantes por la cartera crediticia inmobiliaria de Eurohypo, propiedad de Commerzbank, en España. Se trata de una de las mayores operaciones de este tipo planteadas en Europa: “Marcará un antes y después en el sector inmobiliario español”, afirma una fuente que participa en el proceso. De acuerdo a documentación referente a la venta, a la que ha accedido este diario, los créditos de la entidad alemana a inmobiliarias españolas en venta, que pueden consultarse en el gráfico adjunto, suman más de 4.681 millones de euros.

Más de 12 fondos se han interesado por el proceso, estableciendo algunos de ellos alianzas con entidades financieras. Como las formadas entre Santander y el fondo Apollo; Deutsche Bank y Blackstone, la mayor sociedad de capital riesgo del mundo; y JPMorgan y Lone Star. Según fuentes conocedoras de la operación el objetivo de estas alianzas es que las entidades financieras aporten más capital y se queden con los mejores préstamos mientras que los fondos, con menor inversión, se harían cargo de los créditos fallidos o más problemáticos.

Las mismas fuentes explican que los interesados pueden presentar una oferta por toda la cartera –una operación de miles de millones–, por bloques, o incluso por deuda asociada a activos en particular. Tras la presentación de las ofertas no vinculantes se seleccionarán las más consistentes en el plazo aproximado de una semana. Después, en el plazo de un mes, se entregará a las ofertas que pasen el primer corte más información sobre la cartera de Eurohypo en venta para que antes de julio pueda culminarse la operación.

En el último año fondos oportunistas estadounidenses han estado muy activos comprando carteras crediticias en España, pero la operación abierta por Eurohypo supera todas las anteriores por volumen de activos y deuda. “Las ventas de Altamira, Aliseda, Servihabitat... fueron sólo un aperitivo comparado con esto, los fondos aprendieron en esas operaciones la operativa, pero Eurohypo es la gran operación”, comenta una de las fuentes que participa en el proceso.

Apollo compró a Santander su plataforma Altamira, en una operación valorada en 700 millones de euros. Ahora las dos entidades participan conjuntamente en la venta de Eurohypo.

Blackstone, que acude a la puja organizada por Lazard de la mano de Deutsche Bank, compró el pasado año 18 promociones de pisos protegidos al Ayuntamiento de Madrid por 125,5 millones.

Lone Star, asociado ahora con JPMorgan en la operación de Eurohypo, trató el pasado año de comprar la cartera puesta a la venta por Sareb en la conocida como Proyecto Toro, la venta de 939 viviendas, 750 garajes, trasteros y un local comercial, valorado en 100 millones. Finalmente fue el fondo HIG Capital el que se hizo con los activos.

Lone Star ha participado, con éxito, recientemente en una operación similar a la organizada en España. Commerzbank vendió el pasado año la cartera crediticia inmobiliaria de Eurohypo en Reino Unido a Lone Star, que participó en esa operación aliado con Wells Fargo. El precio ascendió a 4.000 millones de libras.

Lone Star también trató el pasado año de hacerse con la plataforma inmobiliaria de Banco Popular, Aliseda. El fondo de inversión Centerbridge adquirió la sociedad de la entidad financiera española por 500 millones.

El fondo Centerbridge, que de acuerdo a las fuentes consultadas también participaría en la subasta de Eurohypo en España, se hizo a finales de 2012 con la plataforma inmobiliaria de Banesto, Aktua, en una operación valorada en 100 millones.

Otro fondo estadounidense interesado también, señalan las fuentes, en la venta abierta por Commerzbank en España es Cerberus. El fondo estadounidense adquirió el pasado año la gestión del negocio inmobiliario de Bankia, por un precio que oscila entre los 40 y 90 millones de euros.

La sociedad de inversión estadounidense Texas Pacific Group, TPG, adquirió en 2013 el 51% de Servihabitat, la compañía de servicios inmobiliarios de La Caixa.

Eurohypo fue una de las entidades extranjeras más activas a la hora de financiar inmobiliarias españolas en la época del boom. Entre 2005 y 2006 el Commerzbank adquirió Eurohypo tomando las participaciones que mantenían Deutsche Bank y Allianz.

El hotel Ritz, el centro La Vaguada, el Dolce Vita de La Coruña...

La lista de créditos inmobiliarios de Eurohypo en España, que puede consultarse en cuadro adjunto a esta información, incluyen deuda asociada a conocidos centros comerciales y hoteles. Préstamos aportados por la entidad alemana a centros comerciales gestionados por la sociedad SCCE, como los de La Vaguada en Madrid o Gran Vía Shopping en Barcelona, están a la venta. También lo está deuda ligada al Dolce Vita en La Coruña, un centro abandonado y vacío en la actualidad, o el Zielo Shopping en Pozuelo, del grupo estadounidense Hines.

Entre los hoteles cuya deuda asociada pone a la venta el Commerzbank destaca el Ritz de Madrid, participado en un 50% por Omega Capital, de Alicia Koplowitz. El lujoso hotel tiene un valor tasado, en 2011, de 99 millones de euros.

Otros hoteles cuya deuda de Eurohypo pone a la venta Commerzbank son los de Melia en Barcelona (Sarria), Los Galgos (Madrid) y Fénix (Madrid) o los de AC Hoteles en Aravaca (Madrid), Ciudad de Sevilla y Palacio del Carmen, en Santiago de Compostela.

Metrovacesa, Realia, GMP, Aguirre Newman, CB Richard Ellis...

Algunas de las mayores inmobiliarias españolas y consultoras que operan en el país también cuenta con deuda asociada a activos inmobiliarios que Eurohypo pone a la venta. Como la deuda asociada a centros de oficinas gestionados por Metrovacesa en Madrid; préstamos concedidos a Testa, de Sacyr, por más de 900 millones de euros (la mayor cartera de deuda que vende la entidad alemana asignada a una inmobiliaria española);o deuda asociada a centros de oficinas del grupo GMP, que también cuenta con deuda corporativa.

La entidad alemana vende parte de dos créditos sindicados de Realia, deuda ligada a suelo de Nozar, a centros de Lualca, Bami, o Lugarce.

Eurohypo vende deuda de la consultora Aguirre Newman ligada a su sociedad Zaphir Retail Properties, con 37 locales en España y en Portugal. Y préstamos con los que cuentan centros comerciales gestionados por Sonae Sierra y CB Richard Ellis. La primera consultora inmobiliaria del mundo también tiene deuda en manos de Eurohypo asociada a oficinas en La Moraleja.