Las claves del resurgimiento de la inversión en ladrillo

Tras un prolongado e intenso ajuste de precios y casi seis años después del estallido de la burbuja, la inversión inmobiliaria en España vuelve a estar de moda. Una muestra de este incipiente resurgir es el interés que despierta entre los inversores extranjeros. Fondos como Blackstone, Apollo, Cerberus o Goldman Sachs, entre otros, han sido protagonistas de compras de activos tras el verano. La primera operación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), denominada Toro, produjo un efecto llamada.

Efectivamente, según se desprende de una encuesta realizada por la consultora Knight Frank entre 184 fondos, estos inversores estarían dispuestos a comprar activos inmobiliarios por valor de 14.000 millones de euros, lo que convierte a España en uno de los países más atractivos de Europa. Uno de los mayores alicientes es el ajuste de precios, destaca Humphrey White, director comercial de Knight Frank: “España ha acometido la mayor corrección de precios de la Unión Europea, con recortes de hasta el 65%”.

Este año, el volumen de inversión en activos inmobiliarios de todo tipo superará los 4.000 millones de euros; en 2012 apenas llegó a los 2.000 millones.

Pero “¿es un buen momento para comprar?, ¿o se trata de un calentón pasajero?”, se pregunta Francisco Manchón, director nacional de inversión inmobiliaria de BNP Paribas. Cita tres parámetros por los que, en su opinión, tiene sentido invertir. “El primero son las rentas, estamos en los niveles más bajos del ciclo histórico conocido; el segundo es el valor de repercusión, pues se están alcanzando las cotas más bajas desde hace años, y el tercero es la tasa de rentabilidad, los retornos son todavía muy interesantes, con rentabilidades del 6% en adelante en zonas prime de Madrid”, resume. “Si se comparan con las que ofrecen los depósitos o los fondos, el sector inmobiliario es una oportunidad”, insiste Manchón.

“Estamos tocando fondo. Por eso, los inversores, sean nacionales o extranjeros, tienen la misma idea en la cabeza: solo queda crecer”, asegura el directivo de BNP Paribas. Y España atrae la atención de muchos: “Cada semana tenemos todo tipo de inversores internacionales interesados. Pero la pregunta es cuántos de estos realmente vienen a invertir y cuántos van a acabar invirtiendo. Hay que esperar a ver el comportamiento de este año y, sobre todo, del primer semestre de 2014, porque nos dará la pista de si esto es una tendencia o un calentón”.

“En términos generales, los precios se han ajustado, entendiendo que es momento para invertir”, opina Javier López Torres, socio responsable del área inmobiliaria de KPMG en España. “No obstante, hay que precisar que los ajustes se están comportando de forma heterogénea y, en algunas situaciones, no en suficiente medida. Depende de numerosas variables, como la tipología de los activos inmobiliarios, sean patrimoniales, suelos o producto terminado, y, por supuesto, de su localización y demanda real. Por ello entendemos que se debe ser selectivo y analítico a la hora de invertir”.

López Torres cree que “en 2014 el número de transacciones será bastante mayor que el de este año, sobre todo en carteras de activos, en activos singulares y, probablemente, el escenario se amplíe a los no patrimoniales”. Esto es debido, explica, “a que los inversores pueden encontrar apetecibles otros productos a más largo plazo, como determinados suelos, en los que de forma selectiva se van a poder realizar operaciones”.

Sin embargo, el último barómetro inmobiliario de Tinsa advierte de que se debe mantener la cautela, ya que el mercado sigue caracterizado por operaciones puntuales y no se aprecia todavía una actividad inversora recurrente. El documento da a conocer claves del comportamiento y estrategias de los inversores del mercado inmobiliario español a través de las previsiones de profesionales del sector.

Los expertos consultados por la tasadora coinciden en que el inversor protagonista en 2013 es el internacional. Hasta ahora, el mercado estaba dominado por inversores privados nacionales. Sin embargo, la mejora de las perspectivas económicas, la disminución de la percepción de riesgo y, sobre todo, el ajuste de precios con activos que ofrecen mayores rentabilidades que otros países son factores que están motivando la entrada de capital extranjero. Los fondos oportunistas son los más activos, seguidos de los family offices.

“Como novedad aparecen los fondos core [que invierten antes que el ciclo se recupere] en el ranking, y vuelven los habituales fondos europeos”, destacan en Tinsa. Los encuestados reconocen el carácter “gregario” de estos y que bastaría con un par de operaciones más por parte de algún fondo tradicional (como Axa con la compra de edificios del Gobierno autonómico de Cataluña) para que el resto de inversores siga el ejemplo y se reanime el mercado.

Respecto a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las Socimi, para los expertos está claro que el empuje de la inversión en España pasa por su desarrollo. Algunos inversores opinan que los fondos abiertos españoles no van a renacer y que la única salida es este instrumento.

“Lo cierto es que mientras no se inyecte liquidez al sistema, las posibilidades para los inversores particulares son escasas. Se están comprando algunas viviendas porque ha habido una retención de la demanda durante muchos años. Hay cierta actividad, pero es pequeña, y sobre todo para vivienda propia más que como inversión”, advierte Francisco Manchón.

Jaime Pascual-Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman, cree que “la apreciación de España como país para invertir ha cambiado notablemente en pocos meses”. Considera que comprar hoy, si se hace con sentido, es una oportunidad: “Los precios son los mejores de los últimos años y se van a ir recuperando. Por tanto, es un buen momento”.

Debido a que la falta de financiación sigue siendo el principal freno para la entrada de actores nacionales en el mercado, Pascual-Sanchiz resalta que España se ha convertido en un país de servicios también en la faceta de acompañar al capital extranjero en el mercado inmobiliario. “Muchas empresas, en su día grandes promotoras con fuente de recursos propios, ahora ayudan a los inversores extranjeros. No sacan un beneficio de la inversión en sí, es un dinero distinto, más sofisticado. Es una vía de trabajo para el sector, aunque es necesario entender bien cómo funciona el dinero extranjero”.

El consejero delegado de Jones Lang LaSalle en España, Andrés Escarpenter, asegura que el inversor institucional español no está mirando al mercado: “Está todavía de retirada. El privado está invirtiendo en productos muy seguros y sin recurrir a préstamos. Pero con su capacidad, desde el medio millón hasta los 30 millones de euros, no puede competir en la liga de los grandes. No obstante, tienen un interés ligado a la percepción de que es difícil que el mercado baje más y, sobre todo, qué hacer con el dinero cuando los depósitos están dando casi tres puntos negativos”.