¿De nuevo ‘el todo urbanizable’?

Recientemente, la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) publicó un informe denominado Problemas de competencia en el mercado del suelo en España –Documento de discusión– cuyo contenido merece un amplio comentario.

Sin perjuicio de valorar positivamente que las instituciones expongan sus reflexiones sobre temas que les atañen, debemos señalar que la mayoría de sus tesis están equivocadas y resultan desenfocadas de la realidad urbana, lo que les lleva a proponer alternativas de solución exógenas a la planificación urbana que en vez de solucionar, perjudicarían, aún más, los problemas actuales de la ciudad, como se podrá apreciar a continuación.

Son tesis equivocadas porque parten de dos errores básicos: es incierto que el planeamiento urbanístico restrinja la oferta de suelo urbanizable y de vivienda, ni que la respuesta a esa presunta escasez se solucione poniendo más suelos a competir entre ellos: en primer lugar, porque los datos que utiliza la CNC sobre el planeamiento de las 11 ciudades de más de 300.000 habitantes no son significativos. Estas ciudades son las más densas y edificadas e incluso, algunas ya tienen el suelo municipal agotado (v.gr Barcelona). De hecho, el planeamiento urbanístico vigente en España dispone de suelo reclasificado y susceptible de ser urbanizado para edificar 10 millones de viviendas como mínimo. Tal como señala el propio ministerio de Fomento, tenemos suelo para absorber la demanda previsible a 45 años. Es decir, tenemos suelo como para urbanizar casi lo mismo que se ha urbanizado desde los romanos hasta hoy.

En segundo lugar, porque los suelos no compiten entre sí. Como reconoce el propio informe, el suelo es un bien inmóvil, que debe ser utilizado en el lugar donde se encuentra, que no son sustitutivos entre sí desde el punto de vista de la demanda (parágrafo 72). ¿Alguien entendería que un suelo en la playa compite con uno del interior, o que el barrio de Salamanca compite con el de Vallecas? La localización específica de los suelos es la que requiere la demanda y por mucho que reclasifiquemos suelo en los Monegros no bajarán los precios en Zaragoza. El problema no está en la falta de competencia entre suelos, sino en la falta de competencia en la urbanización de los mismos, pero de aquellos localizados donde la demanda social y el interés general hayan identificado en el planeamiento.

Asimismo, la propuesta de la CNC se encuentra desenfocada de la realidad. Precisamente, los restos del naufragio producido por la explosión de la burbuja, han generado la presencia de un stock de entre 800.000 y un millón de viviendas sin vender y un suelo urbanizado, prácticamente vacante de edificación (auténticas ciudades fantasma) para levantar entre 1,5 y 2 millones de viviendas más, por lo que el problema actual de nuestras ciudades no es la restricción de la oferta de suelo y vivienda.

Pero quizás, lo más sorprendente es su escaso análisis sobre las causas del descalabro socio-económico señalado, cuyas bases se enraízan en la concepción del “todo urbanizable” de la Ley 6/98, junto a una desregulación normativa y una sobreoferta financiera de origen europeo que terminaron por consolidar el descontrolado e insostenible proceso inmobiliario acaecido y cuyas lamentables consecuencias aún estamos sufriendo.

Por ello, volver a plantear medidas como la del “todo urbanizable” sustituyendo la racionalidad de las previsiones de la ordenación urbana por tasas económicas que presumiblemente corrijan la dispersión espacial que el modelo comporta, o por estándares genéricos de compatibilidad de usos que decidan aquellos a implantar dentro de la ciudad, no solo suponen un grave error para la sostenibilidad y racionalidad territorial, sino que vienen a poner de manifiesto, entre otras insuficiencias, una visión unidimensional del proceso urbano elaborado desde tesis economicistas enraizadas en la óptica neoliberal más desreguladora. Esta visión unilateral se desvela cuando el informe para nada entra a analizar el derecho constitucional a la ciudad, a la vivienda, al medio ambiente, al hecho cultural que la ciudad comporta, al bienestar de la ciudadanía etc. Atendiendo solo a objetivos de competencia económica, además, equivocados en sus bases. ¿Podríamos imaginar cómo hubieran resultado, tras la aplicación de las medidas desreguladoras propuestas, los ensanches de Barcelona, Madrid o Valencia, los bulevares parisinos, las new towns inglesas etc.?

El proceso de formación de la ciudad y de la ordenación del territorio es un proceso muy complejo en el que intervienen numerosas variables, urbanísticas, sociológicas, financieras, topológicas, ambientales etc, que conforman un complejo cultural, mixtificado y transversal que no puede resumirse, de manera miope, en términos exclusivos aplicables desde la óptica de la economía macro.

Qué duda cabe que la lamentable experiencia urbana derivada del desarrollismo de la década prodigiosa 1998-2007 que aún estamos sufriendo, pone de manifiesto la necesidad de reorientar y mejorar sustancialmente la normativa urbanística en vigor. Así ya se ha acometido fundamentalmente en la Ley de suelo 2/2008 (prácticamente inaplicada por causa de la paralización del sector), cuyas bases fundamentales han sido ratificadas (aunque con algunos importantes pasos atrás) por la reciente Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Pero por favor, obviemos el volver a concepciones arbitristas, ya experimentadas. Olvidemos “el todo urbanizable”. No volvamos a tropezar por segunda vez en el mismo ladrillo.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III