Cinco años para acabar el excedente de vivienda

El final en 2009 de la fiesta inmobiliaria dejó en España una resaca de casi 500.000 casas de más, un exceso de stock de vivienda nueva desocupada y sin demanda. El ritmo de la oferta ha ido menguando a medida que el valor del ladrillo se desinflaba. Pero los activos inmobiliarios acumulados desde entonces, en su mayoría en manos de las entidades financieras, no tienen una salida fácil en un mercado prácticamente seco de crédito. El empacho aún durará años. Al menos hasta 2017.

Esta es la fecha aventurada por Tinsa, la principal empresa de tasación y valoración inmobiliaria, en su informe sobre mercado residencial y vivienda vacacional presentado ayer en Madrid. El excedente que maneja la tasadora está en línea con los datos del Ministerio de Fomento, que sitúa en 688.000 las casas nuevas vacías en el año 2009. Los cálculos de Tinsa pasan por que en 2016 la bolsa de vivienda desocupada se haya empequeñecido hasta las 300.000 unidades. A esta cifra le descuentan el efecto Sareb. Es decir, la parte del stock del banco malo que según el calendario previsto no estará a la venta en esa fecha (unas 50.000). Y le restan también los inmuebles comprados como inversión a largo plazo (otras 50.000), entendido como instrumento de ahorro que, a efectos de Tinsa, no computarían como oferta en el corto plazo.

Una vez aplicados estos dos mordiscos, la cifra de vivienda vacía a disposición del mercado sería de 195.000 a principios de 2016. Pero hasta llegar al equilibrio pronosticado por Tinsa para el año siguiente habrá que tener en cuenta la variable de la demanda en vivienda nueva, entendida como necesidades a cubrir bien vía compra o alquiler. Además del estrangulamiento del crédito, los altos niveles de desempleo, el envejecimiento de la población y la salida de extranjeros serán fuertes condicionantes.

La tasadora dibuja una línea de demanda descendente hasta estabilizarse, a partir del 2015, en las 100.000 viviendas. De mantenerse fija la demanda en los siguientes años, entonces se cumpliría el drenaje del stock de vivienda nueva y desocupada a lo largo del 2017. Para encajar todas las piezas, habrá que contar también con una drástica bajada de la oferta. El informe prevé que este año se cierre con 25.000 tramitaciones para iniciar obra y que 2014 se mantenga en las mismas cifras. El pico de efervescencia del ladrillo fue 2006. En ese año se empezó en España la construcción de 665.000 casas nuevas, según datos de Fomento.

3,4 millones de casas vacías

El número de viviendas vacías en España es en realidad mucho mayor. Los datos de último censo de vivienda (2011), publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), recogen que en España hay 25.2 millones de inmuebles. El 71,7% son primera vivienda y están ocupadas. El 14,6% son secundarias y 3,4 millones de casas (el 13,7%) están vacías. El estudio de Tinsa solo contabiliza la vivienda nueva y parte del año 1996. Así, deja fuera todo el mercado de segunda mano, así como la residencia secundaria con un uso periódico (verano o fines de semana) y la definida como vivienda obsoleta. “Casas muy antiguas en mercados inactivos (generalmente rurales) y que no producen necesidad de reposición”, reza el informe.

El estudio también analiza la situación del mercado de segunda residencial. La demanda de la vivienda en la costa ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005-2006 a las 20.000 actuales. El pronóstico es que continúe la reducción o, en el mejor de los casos, se mantenga así hasta 2015. Tinsa subraya un ligero repunte en la demanda por parte de extranjeros. Aumentó un 40% el año pasado, pero aún se encuentra lejos de las cotas de 2009.

La tasadora considera, en todo caso, que el mercado necesita del tirón de la demanda nacional y que ésta no se recuperará hasta que exista confianza en los hogares, mayor seguridad en el empleo e ingresos regulares.Los mayores ajustes de precios de la vivienda vacacional se han registrado en la Costa Mediterránea, con una caída del 43,2%. Los menores descensos de precios se han contabilizado en Baleares y Canarias, que experimentaron un decrecimiento del 27,9 % de media.