¿Puede llegar a convenirme una hipoteca con cláusula suelo?

Un comprador de una vivienda inicia un peregrinaje por las entidades financieras en busca de financiación. Entre la toda la oferta hipotecaria del mercado, las dos mejores opciones que se le presentan le plantean un dilema: cláusula suelo sí o cláusula suelo no. A priori, esta condición en el contrato, que fija un tipo de interés mínimo que el cliente tendrá que pagar en todo caso aunque el euríbor más el diferencial que aplica la banca sea menor, echa para atrás. Pero con todos los datos sobre la mesa no está tan claro si convienen o no.

Valgan dos ejemplos reales: Kutxa promete un préstamo hipotecario con un diferencial del 2% sobre el euríbor y Caja Rural de Navarra ofrece euríbor más un diferencial del 1,5%, pero con un suelo hipotecario del 2,5% del que informa claramente. Cabe recordar que la sentencia del Tribunal Supremo del pasado 9 de mayo autoriza las cláusulas suelo siempre que sean “comprensibles” y “transparentes”.

Teniendo en cuenta que el euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, se sitúa en el 0,49%, el cliente pagaría actualmente el mismo interés en las dos entidades, un 2,5%. Pero, ¿qué pasaría si subiese el euríbor?

Los expertos consideran que el euríbor, en mínimos históricos, no tiene mucho más recorrido a la baja. Tras mantener el Banco Central Europeo (BCE) los tipos de interés en el 0,5% en su última reunión de junio, el indicador hipotecario se ha quedado anclado en torno a ese 0,5%. Únicamente si la autoridad monetaria recortara los tipos oficiales otro cuarto de punto en los próximos meses, algo que los expertos no descartan si empeoran los indicadores económicos, el euríbor tendría margen para seguir descendiendo hasta niveles del 0,25%. “Si los tipos del BCE se mantienen, nada parece indicar que el euríbor vaya a repuntar en el corto plazo y se mantendrá cómodamente en los niveles actuales”, sostiene Soledad Pellón, de IG Markets.

Pero hay que tener en cuenta que a lo largo de la vida de una hipoteca, de hasta 40 años, la evolución del euríbor puede ser muy dispar. Así, en el momento en el que el euríbor se vaya al 1,5%, y siguiendo con los ejemplos de las hipotecas anteriormente citadas, el hipotecado pagaría un interés del 3% en el caso de Caja Rural de Navarra y del 3,5% en el caso de la hipoteca sin suelo de Kutxa. Si el euríbor subiera al 2%, el interés sería del 3,5% en Caja Rural de Navarra y ya del 4% en la entidad vasca. De este modo, en un escenario de incrementos del euríbor, la hipoteca con cláusula suelo pero un diferencial más bajo saldría más a cuenta.

Suelos de hasta el 4%

Eso sí, también hay que tener en cuenta que el suelo hipotecario del 2,5% que impone Caja Rural de Navarra es uno de los más bajos del momento. El resto de entidades financieras que comercializan hipotecas con cláusulas suelo las sitúan por encima del 3%. Además, desde comienzos de este año la banca ha incrementado los diferenciales que añaden al euríbor, de manera que de media rondan el 3% frente al 2,5% de finales de 2012.

En estos casos, la cláusula suelo perjudica. Por ejemplo, la ‘Hipoteca Activa Plus’ de ActivoBank anuncia un diferencial sobre el euríbor del 2,25%, con vinculación, y una cláusula suelo del 3%, el doble que hace un año. En el supuesto de un euríbor en el 1%, el tipo de interés ya ascendería al 3,25%, por encima del tipo mínimo del suelo, mientras que con el diferencial del 2% de Kutxa se pagaría un interés del 3%.

En Banco Popular, la Hipoteca Ahorro Joven para menores de 35 años está referenciada al euríbor + 2,30% con bonificaciones por productos contratados. En caso contrario el diferencial se eleva al 2,75% y tiene un suelo del 3,5%.

Banco Sabadell subió recientemente del 3,75% al 4% el suelo en sus hipotecas bonificada y bonificada joven.

Cajastur, Caja Extremadura y Caja Cantabria, que pertenecen al grupo Liberbank, siguen manteniendo un suelo del 4% en sus préstamos hipotecarios. No obstante, los diferenciales varían en función del tipo de cliente y la vinculación, apuntan los comerciales.

En cumplimiento de la sentencia del Supremo, y tras un auto aclaratorio, BBVA, Cajamar y NCG han suprimido las cláusulas suelo de sus carteras hipotecarias, con efectos del 9 de mayo. Fuentes del sector bancario consideran que a partir de ahora otras entidades financieras podrían seguir sus pasos y dejar de aplicarlas. Sabadell y Banco Popular ya han comunicado no obstante que mantendrán este tipo de condiciones en sus contratos al considerar que son transparentes.

Una de las consecuencias de la retirada de las cláusulas suelo podría ser un incremento de los diferenciales para compensar. Con todo, las ofertas cada vez son más personalizadas y hasta que el cliente no va a la oficina y expone su caso, la entidad no revela las condiciones.