viernes, 24 octubre 2014

Está pasando

Mañana entra en vigor la reforma del alquiler

Nueva ley del alquiler: las claves para inquilino y casero

  • Cambios en el arrendamiento y nuevo certificado energético, entre las novedades
  • La norma acorta los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento

Imagen de una vivienda en alquiler

Para alquilar una casa hay que ponerse al día. Hoy ha publicado el Boletín Oficial del Estado 8BOE) y mañana entra en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y hace pocos días lo hizo el Real Decreto que obliga a la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Unos cambios normativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato.

Los expertos destacan que la legislación recién aprobada flexibiliza la relación entre las partes, pudiendo alcanzar pactos libremente, dentro de lo razonable, que prevalecerán por encima de cualquier papel suscrito. Las principales novedades son:

Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La llamada “prórroga obligatoria”, la que se firma en el primer contrato, pasa de cinco años a tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.

No tener certificado energético puede llevar cuantiosas sanciones

Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que casero e inquilino negocien, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC. Hasta ahora la actualización era obligatoria y únicamente en función de la variación del IPC.

 Pago de reformas: Si un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades del alquiler.

Agilización del ‘desahucio exprés’: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.

Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí). Por su parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

 Venta de la casa en alquiler: Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando dicho contrato se haya inscrito en el registro de la propiedad, la cosa cambia. En tal caso, el comprador estará obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato, incluyendo la prórroga forzosa y tácita.

Inscripción en el registro: Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, la reforma de la ley posibilita inscribir el contrato firmado en el Registro de la Propiedad, como medio para ratificar el acuerdo.

Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. El Ejecutivo pretende evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un ‘mal pagador’.

 Acreditación del certificado energético: Desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, considera que “cualquier medida para flexibilizar el alquiler ayuda a cambiar la mentalidad de compra de los españoles en favor del alquiler”. Añade que “de hecho, ya ha cambiado, porque es un aliciente”.

Por su parte, Josep Oliver, opina que estas medidas, sobre todo la de reducción de los periodos de duración del contrato, dan más seguridad jurídica al propietario pero menos al inquilino. Así, “se puede intensificar la oferta, pero no tanto la demanda”, asegura. “Y lo que se necesita es que el alquiler absorba el stock de viviendas en venta”, apunta.

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