El ajuste definitivo de la vivienda es el que viene ahora

Han pasado cinco años de crisis económica y hoy el mercado de la vivienda en España tiene ya muy poco que ver con el que existía entonces. Estalló la burbuja inmobiliaria y desde 2008 las casas acumulan una depreciación que supera en algunos casos el 40%, pero, aunque parezca increíble, todos los expertos consultados apuntan que el ajuste definitivo es el que viene ahora. ¿Por qué?

Primero y fundamental porque la crisis continúa, en apariencia, con toda su crudeza, ya que aún se destruye empleo y el crédito sigue sin fluir a empresas y familias. Segundo y también crucial porque por primera vez parece existir consenso absoluto en la necesidad de cambiar las políticas de vivienda y muchas de las reformas puestas en marcha ahora comenzarán a dar sus frutos a lo largo de los próximos meses. Entre esas iniciativas se encuentra, por ejemplo, en lugar destacado el papel que está llamado a desempeñar en el mercado el banco malo o Sareb. De cómo sea su política de precios dependerá, en opinión de algunos analistas, que el ajuste que resta por producir sea más o menos acelerado.

Mientras tanto, los datos publicados esta mañana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) dejan entrever buena parte de lo que se avecina. El número de viviendas vendidas durante el mes de marzo ascendió a 22.086, lo que representa un descenso del 37,8% sobre febrero y un 12,6% respecto al mismo mes del año pasado y regresar a los mínimos históricos alcanzados en 2009 y 2011, justo en los momentos en los que más se recrudeció la recesión. Como el INE contabiliza las compraventas de vivienda según los datos que le facilitan los registradores de la propiedad, sus cifras de marzo suelen tener un ligero sesgo temporal que conviene tener en cuenta a la hora de valorar las causas de un descenso de esta magnitud.

De hecho, esta cifra de compraventas de marzo probablemente ya se refiera, prácticamente en su totalidad, a transacciones efectuadas en enero y febrero, una vez desaparecida la deducción fiscal por compra de casa para los nuevos propietarios.

Empleo y financiación

Uno de los primeros servicios de estudios en reaccionar a estos números fue BBVA Research, que en una nota vaticinó que las ventas de viviendas se mantendrán durante los próximos meses en los “niveles mínimos” que se registraron el pasado año antes de que el efecto fiscal de la eliminación de la deducción por compra y la subida del IVA en la vivienda nueva desde enero 2013 hiciera repuntar levemente estas operaciones en los últimos meses del año.

La entidad presidida por Francisco González justifica esta previsión en la inexistencia de indicios de recuperación de los fundamentales asociados a la demanda de inmuebles. Es más, la entidad financiera señala que “el comportamiento de este mes de marzo no ha sido muy distinto al del mismo mes de 2011, cuando los datos también estaban influidos por la desaparición del efecto del cambio fiscal que entró en vigor en enero de ese mismo año”.

No obstante, añade que “en 2013 el deterioro intermensual ha sido mayor que hace dos años, quizás porque en esta ocasión la reacción de la demanda se ha concentrado más al final del año”. Por su parte, Manuel Gandarias, director del Gabinete de estudios de Pisos.com, explica que el descenso real en las transacciones correspondientes al 2013 empieza ahora a ser patente y se prolongará a lo largo de este año y siguientes si el desempleo sigue creciendo y el crédito estancado.

“Parece claro que el Gobierno no va a hacer nada de momento para impulsar la compra, dado que todos los pasos que se han dado hasta ahora han ido dirigidos a aliviar el stock de las entidades y a colocar el alquiler como principal alternativa. Todavía falta liquidez en el sistema bancario, algo esencial para impulsar la concesión de préstamos y motivar la confianza”, aseguran desde este portal inmobiliario. Precisamente al hablar de las medidas que ha acometido el Gobierno, desde el colectivo de los aparejadores coinciden en destacar que a corto y medio plazo será interesante ver hasta qué punto modifican el mercado algunas de las reformas en curso.

Entre ellas, destacan los efectos que tendrán el nuevo plan de vivienda, recientemente aprobado, la futura ley de rehabilitación, en trámite parlamentario, la inminente certificación energética de edificios, que entrará en vigor el próximo 1 de junio o la próxima ley de servicios profesionales que establecerá qué titulados estarán obligados a colegiarse y quiénes no.

Los expertos se preguntan cómo encajará la sociedad española el paso de una cultura eminentemente vinculada a la propiedad con otra más centrada en el alquiler (el nuevo plan de vivienda ya no concederá ayudas a la promoción de VPO en régimen de compra) o si de verdad tendrán impacto los incentivos a la rehabilitación si no está fluyendo la financiación.