Más que nunca, seguridad jurídica

El próximo lunes se debatirá en el Senado la enmienda que el Grupo Parlamentario Popular (PP) ha introducido al proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuya aprobación, entre otras medidas, supondría la supresión de todas las subsidiaciones de los préstamos convenidos destinados a la vivienda de alquiler social ya concedidos en anteriores planes de vivienda. Se eliminaría así un derecho adquirido fundamental para la inversión en vivienda social de alquiler. Esos planes comprometían una subsidiación durante toda la vida del préstamo, constando así en las correspondientes escrituras. Y al amparo y confiados en esta normativa, los promotores de alquiler de vivienda protegida han asumido una inversión a largo plazo en más de 60.000 viviendas por un importe superior a 6.000 millones de euros con el compromiso de mantener alquileres sociales.

Esta iniciativa es sorprendente y enormemente preocupante. Sorprendente, porque implica una más que evidente vulneración del principio de irretroactividad de las normas y del de protección de la confianza legítima que debe presidir las relaciones entre la Administración y los administrados y que exige que la autoridad pública no pueda adoptar medidas que contraríen la expectativas creadas por un régimen jurídico, que luego es modificado de forma restrictiva sin medidas transitorias proporcionadas al interés público en juego. Sorprendente también, porque el propio PP viene a llevarle la contraria al nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, que establece como eje prioritario el fomento de la vivienda en alquiler como forma de acceso a un domicilio, estableciendo que el programa de subsidiación de préstamos que regula “tiene por objeto el mantenimiento de las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos regulados en los planes estatales de vivienda anteriores, que cumplan con el ordenamiento vigente en la normativa”.

Y enormemente preocupante, decíamos, porque la supresión de estas ayudas afectará seriamente no solo a nuestro sector, sino también a las empresas públicas españolas dedicadas a la promoción de alquiler de vivienda protegida. En efecto, el parque actual de alquiler social es escaso y eminentemente de titularidad pública (alrededor del 83%, con unas 50.000 viviendas protegidas, aproximadamente). Si se aprueba la enmienda, en el momento en el que entre en vigor la supresión de las ayudas a la subsidiación, las cuotas mensuales de la hipoteca que satisfacen los promotores públicos y privados serán imposibles de asumir por unas tesorerías ya de por sí muy alejadas de la planificación inicial, como consecuencia de la importante reducción de las rentas mensuales y de la progresiva desocupación del parque de alquiler, debido a la imposibilidad de pago de rentas. Ello provocará, además, un nuevo y gravísimo problema para las entidades de crédito que tienen los activos financieros.

Finalmente, y esto es especialmente grave, porque la alarma de inseguridad jurídica que esta situación genera podría implicar el fin de la inversión institucional nacional e internacional en vivienda en España. La sensación de inseguridad jurídica y de pérdida de confianza de los inversores en relación con el sistema jurídico español sería muy importante, ya que se estarían suprimiendo ayudas comprometidas en escritura pública, y que son las que sirvieron de base para la inversión.

Y no puede olvidarse que en los últimos tiempos se ha venido incrementando apreciablemente la inversión en este tipo de mercado, adquiriendo promociones alquiladas de VPO, básicamente en Madrid y Barcelona, por considerar que eran “zonas de demanda fuerte y acreditada”, y que el producto tenía unas “condiciones estables y reguladas”. Como un efecto añadido, ante la pérdida de confianza de los inversores nacionales e internacionales, serán inútiles las modificaciones de las Socimi y de la fiscalidad de las empresas de arrendamiento de inmuebles.

Se quiere justificar la medida propuesta en la circunstancia de considerar insostenibles los compromisos de gasto y obligaciones en materia de ayudas a la vivienda provenientes de planes anteriores. Pudiera pensarse, sin embargo, que lo que se pretende es hacer un trasvase de los recursos de planes anteriores al nuevo plan, con lo que no se obtendría ahorro alguno, mientras que el coste en términos de seguridad jurídica y de imagen institucional de la economía sería tan grave como el que hemos descrito. En todo caso, aun asumiendo que las circunstancias económicas del país aconsejen la mayor prudencia en el gasto público, esta necesidad no puede legitimar el impacto social que generará acabar con el parque de alquiler protegido en un momento en el que es necesario mantener la función social de alquiler a precio asequible y garantizar la seguridad jurídica a los inversores.

José Manuel Galindo Cueva es presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.