sábado, 1 noviembre 2014

Está pasando

Los diferenciales neutralizan la caída del precio de la vivienda

Las hipotecas se encarecen a pesar de los descensos del euríbor

  • En dos años, los mayores diferenciales han absorbido una caída del euríbor de 1,5 puntos
  • La mayoría de las nuevas hipotecas se contratan con márgenes de más del 2%

(EFE)

Cartel de alquiler en el portal de una vivienda de la conocida "milla de oro" de Madrid. EFE/Archivo

El pasado mes de enero el euríbor a un año puso fin a quince meses consecutivos de caídas. Esta tendencia volvió a corroborarse en febrero cuando el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas cerró en el 0,594%. Sin embargo, a pesar de estos leves repuntes, el indicador se encuentra lejos del 1,679% que registró en el mismo periodo de 2012.

A la caída anual del euríbor habría que sumar la rebaja del precio de la vivienda. Según datos del Ministerio de Fomento en el cuarto trimestre de 2012 el precio del metro cuadrado se situaba en los 1.532 euros, es decir, un 10% más barato que en el mismo en el último trimestre de 2011 y lejos de los cerca de 2.000 euros que marcaba en los años del boom de la burbuja inmobiliaria.

Las rebajas del precio y la caída en picado del euríbor pueden llevar a pensar que adquirir a día de hoy una hipoteca es más barato que hace un año. Sin embargo, algo que a simple vista parece evidente, esconde en su interior una realidad bien distinta.

Ante los descensos registrados mes a mes por el euríbor, los bancos, que ya contaban con el blindaje de la cláusula suelo en muchos de sus contratos, han decido añadir un plus: los diferenciales. De esta forma, el descenso de los precios de la vivienda se ha visto neutralizado en parte por el incremento de los tipos de interés que acompañan al euríbor.

A día de hoy hipotecas por debajo del 2% es misión imposible. Dado que los propios bancos han visto cómo el interés que tenían que pagar por pedir dinero prestado en el mercado ha subido, lo han trasladado a los tipos de interés que cobran. Siguiendo esta premisa, desde comienzos de año las entidades se han puesto manos a la obra y han decido subirlos.

Donde mejor se puede apreciar esta tendencia es en los datos divulgados por el Instituto Nacional de Estadística. Según las informaciones proporcionadas el pasado mes 26 de febrero, el interés medio aplicado a las hipotecas sobre viviendas cerró el año en 4,45% frente al 4,25% del mismo periodo de 2011. A simple vista el incremento no resulta excesivo, pero lo llamativo es lo que se encuentra detrás de estas cifras. Mientras que en diciembre de 2012 el euríbor se situaba en el 0,549%, un año antes cerraba en el 2,004%. Esto indica que el incremento de interés medio ha venido de la mano de los diferenciales los cuales han pasado del 2,24% de diciembre de 2011 al 3,9% de finales de 2012.

El problema no es solo que las hipotecas se hayan encarecido debido al aumento de los diferenciales; llegará un momento en que el índice vuelva a recuperar su senda alcista y puede que entonces muchas familias se vean asfixiada por las cuotas. Juan Villén, responsable de Idealista hipotecas, indica que “si el ascenso del euríbor se ve acompasado por el crecimiento de la economía en principio las familias podrían hacer frente a su hipoteca. La alarma saltaría si mientras el euríbor sube, la actividad permanece estancada”, algo nada descabellado si se tienen en cuenta las previsiones de crecimiento que manejan los principales organismo internacionales.

Es precisamente en este aspecto en el que incide Sergio Fernández, director de negocio de Bankimia, quien señala que uno de los puntos clave a los que hay que prestar atención a la hora de la firma de una hipoteca es las comisiones de subrogración y cancelación. En un futuro el euríbor subirá y aparecerán hipotecas con unos diferenciales más asequibles. Cuando esto suceda será el momento de negociar el cambio de hipoteca y es aquí donde las comisiones que se apliquen jugarán un papel importante. Algunas entidades como ING Direct parecen tener esto presente y entre las ventajas que oferta su Hipoteca Naranja se halla la ausencia de comisiones.

Además del aumento de los diferenciales el año nuevo ha traído consigo el fin de la deducción por adquisición de la primera vivienda y el aumento del IVA que acompaña a la compra de casas que ha pasado del 4 al 10%.

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