El banco malo necesita un modelo de negocio

El último número del semanario The Economist bajo el título 'Conflicto de intereses' publica un artículo sobre la Sareb, sociedad de gestión de activos inmobiliarios procedentes de la reestructuración bancaria.

Recomienda paciencia al banco malo para resolver el posible conflicto de intereses que puede surgir como consecuencia de la venta rápida de los activos inmobiliarios aportados por las entidades financieras y evitar de esta manera una mayor caída de los precios de las viviendas que afectaría muy negativamente a los bancos que continúan manteniendo importantes activos inmobiliarios en sus balances.

Sin duda, para la Sareb la venta de estos activos inmobiliarios supone un reto, ya que debe desprenderse de un importante número de viviendas en un escenario de crisis, de ausencia de crédito, de escasa renta familiar disponible y de la sensación de riesgo que producen los préstamos hipotecarios que comprometen irremisiblemente a las familias por 20 o 30 años. Esta complicada situación requiere iniciativas imaginativas. Por ejemplo, el plan de negocio del banco malo que está en proceso de elaboración parece que va a incluir el alquiler como un medio para ayudar a liquidar este inmenso patrimonio.

El Derecho, en efecto, nos brinda medios jurídicos como el arrendamiento que pueden servir de modelo de negocio para el banco malo y contribuir así a facilitar el acceso a una casa digna y evitar la exclusión social que supone la pérdida de la vivienda como consecuencia del impago de la hipoteca al perder el empleo.

Los que hemos pasado por la facultad de derecho y estudiado los llamados derechos reales recordamos la institución del censo que adaptada a la situación presente puede ser también un modelo para lograr esta finalidad.

El desarrollo de esta idea es lo suficientemente compleja y especializada como para evitar cualquier tentación de exponerla al lector que tiene la amabilidad de leerme. El director de este medio, con razón, no volvería a invitarme a escribir en su periódico. Sin embargo, si me gustaría llamar la atención sobre esta figura del censo enfitéutico que se define en nuestro Código Civil como aquel por que una persona –el censualista– cede a otra –el enfiteuta– el dominio útil de un inmueble, reservándose el directo y el derecho a percibir un canon o cuota anual.

El censo podría ayudar a comercializar el stock inmobiliario sin necesidad de constituir hipotecas, mediante cuotas que pueden ser inferiores a las de un préstamo hipotecario y sin necesidad de tener que aportar un capital inicial para adquirir la vivienda. En términos generales, puede decirse que esta propuesta se parece a un arrendamiento financiero en el que el valor de rescate se determina con antelación.

El censo cuenta con la protección del Registro de la Propiedad, garantiza el valor del inmueble y tiene un régimen fiscal más favorable que el préstamo hipotecario. En fin, el censo comporta un conjunto de ventajas tanto para los particulares como para los sectores inmobiliario, de seguros y financiero. La puesta en práctica del censo podría contribuir a que el sector inmobiliario saliera del estado de postración en que se encuentra. Las compañías aseguradoras se beneficiarían ya que este sistema incorpora un seguro por daños, similar pero más sofisticado al que se contrata para el renting.

Finalmente, la banca podría dirigir de nuevo el crédito a los sectores productivos especialmente a las pymes. También para el banco malo puede tener en este medio una solución de transición para iniciar la comercialización de sus inmuebles ya que esta fórmula jurídica no entra en colisión ni en conflicto de intereses con los bancos que pueden continuar operando en el mercado hipotecario tradicional.

The Economist finaliza su artículo afirmando que el banco malo “es una buena idea” pues frente a la incertidumbre financiera, proporciona confianza respecto de nuestra deuda pública española.

Estoy convencido que el equipo de la Sareb sabrá diseñar un plan de negocio que cuente con medios eficaces para gestionar su cartera de activos inmobiliarios con éxito, el derecho real de censo debidamente adaptado podría ser uno de estos medios para alcanzarlo.

 José Luis Ruiz-Navarro es Profesor de Derecho europeo y Letrado de las Cortes.