lunes, 22 de diciembre de 2014

Está pasando

Algunos expertos sitúan en cuatro años el nivel de esfuerzo asumible para un hogar

Las familias dedican 5,9 años de su renta a pagar la casa, lo mismo que en 2003

  • La variable que mejor mide el esfuerzo que realizan las familias para pagar su casa es la ratio de cuántos años de renta deben destinar a financiarla. El último dato, de septiembre, constata que por primera vez desde 2003 son necesarios menos de seis ejercicios de ingresos.
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La depreciación que sufren los pisos por culpa de la crisis y el estallido de la burbuja y la caída de la renta disponible de los hogares han posibilitado que el esfuerzo que deben realizar ahora las familias para adquirir su casa sea sensiblemente inferior al que soportaban antes de la recesión.

Los últimos datos publicados por el Banco de España sostienen que en el tercer trimestre de 2012 un hogar debía destinar 5,9 años completos de su renta a la compra de su vivienda; un nivel desconocido desde 2003, ya que a comienzos de 2008 esta ratio se situaba en sus valores máximos. Entonces, para poder comprar una casa las familias tenían que destinar más de siete años y medio de sus rentas. Así, de 2008 hasta ahora el esfuerzo necesario para comprar una vivienda ha disminuido un 23,3%, si bien numerosos expertos del sector consideran que este indicador debería seguir cayendo.

En lo que, sin duda, coinciden todos los analistas consultados es que la corrección de precios de la vivienda en España se ha producido de forma más lenta que en el resto de países donde también hubo boom urbanísticos. Prueba de ello es que después de casi cinco años completos de dura crisis económica, la ratio se ha reducido en poco más de 1,6 años. Si el consenso es que un nivel óptimo o asumible de esfuerzo para adquirir una vivienda es el equivalente a unos cuatro años de renta familiar, al mismo ritmo que el actual, aún se tardarán otros cinco años en retroceder a esos valores, que en España no se registran desde el año 2000, justo cuando muchos sitúan el inicio de la burbuja.

Ventas bajo mínimos

De hecho, prueba irrefutable de que todavía tendrá que moderarse más esa ratio es que las ventas de casas no terminan de despegar, ni siquiera ante la expectativa de la eliminación de la deducción fiscal por compra o el incremento del IVA. Es decir, que ese nivel de esfuerzo aún deja fuera del mercado a muchos hogares que no pueden asumir adquirir su vivienda con ese coste.

Un reciente estudio elaborado por el portal www.pisos.com estima que la brecha que existe entre el precio medio de la casa que oferta el mercado y aquél que está dispuesto a pagar el comprador es de 42.367 euros, unos 4.500 euros menos que en 2011.

En porcentaje, esa diferencia también se ha reducido y ha pasado de representar un 55% en 2009 a un 33% el pasado año. El director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, explica que en la actualidad "este porcentaje podría ser incluso más bajo, ya que los precios de oferta que publica el portal no son definitivos y están sujetos a la negociación entre ambas partes".

Alemany también incide en que los datos arrojados por el informe dan idea del "gran esfuerzo que están realizando algunos vendedores a la hora de ajustar sus precios", ya que la estadística que maneja pisos.com demuestra que se ha pasado de un promedio de casas en venta por 220.500 euros en 2009 a pisos por 169.867 euros el pasado año.

Los datos del Banco de España demuestran que en el último año se ha acelerado suavemente esa corrección del número de años de renta que son necesarios para pagar la casa. "La crisis ha afectado de forma más directa al poder adquisitivo de las familias y esa merma de ingresos, unida al hecho de que la cantidad que financian las entidades es menor, obliga a los vendedores a reducir sus pretensiones", aclara Alemany.

En cualquier caso, los números que obtienen esta clase de portales, que es donde se concentra buena parte de la intermediación inmobiliaria actual, demuestran que el mercado sigue siendo muy heterogéneo. Mientras hay provincias con brechas todavía superiores al 60% entre el precio de oferta y el de la demanda, hay zonas con gaps negativos, lo que evidencia que la vivienda que se quiere comprar es más cara que la que se oferta, luego no responde a las características deseadas.

LOS ESPECIALISTAS

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Una visión desde los mercados

José Luis Martínez Campuzano

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