Ya están aquí las nuevas Socimi
Después de un largo periplo parlamentario ha visto por fin la luz el nuevo régimen tributario de los REIT españoles, conocidos como Socimi (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) tras la aprobación, el pasado jueves 20 de diciembre, de la ley por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, que viene a modificar la norma por la que se regulan estos vehículos para la inversión colectiva en bienes inmuebles (Ley 11/2009, de 26 de octubre).
El legislador se ha permitido dar un acertado vuelco a la normativa reguladora de estas sociedades, introduciendo modificaciones que, sin duda, van a contribuir a que estas entidades tengan posibilidades de jugar en España el importante papel que los REIT desempeñan en otros países.
La principal modificación al régimen hasta ahora vigente consiste en que las Socimi pasan, por fin, a tributar en el impuesto sobre sociedades al tipo de gravamen del 0% respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su objeto social y finalidad específica, equiparando su tributación a la del resto de sus homólogas europeas (la obligación para este tipo de sociedades de distribuir anualmente la mayoría de su resultado del ejercicio determina que sea el accionista quien finalmente tribute en su impuesto sobre la renta por los beneficios derivados de la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles).
Se atiende así una de las principales demandas de los inversores inmobiliarios, que veían en el tipo de gravamen del 19% que se aplicaba a las Socimi hasta la fecha el causante del nulo interés que estos vehículos despertaban en el mercado, y que les impedía competir, por ejemplo, con sus hermanas francesa (la SIIC) y holandesa (la FBI).
No obstante el establecimiento de un tipo de gravamen del 0%, la Socimi estará sometida a un impuesto especial del 19% sobre el importe de los dividendos que distribuya a socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, siempre que dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%. Dicho gravamen, que reproduce el modelo del REIT francés (SIIC), se introduce para evitar la desimposición en el caso de determinados inversores extranjeros.
Otra modificación de gran relevancia es la introducción de la posibilidad de que las acciones de la Socimi estén admitidas a negociación no solo en los mercados regulados, sino también -y aquí está la novedad- en un sistema multilateral como lo es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), posibilidad esta que no fue considerada en 2009 cuando se aprobó la Ley 11/2009, a pesar de haber sido sugerida en la fase de enmiendas por algunos grupos parlamentarios. Esta alternativa de negociación de las acciones de la Socimi en el MAB, junto con la rebaja de la cifra de capital social mínimo exigido para estas sociedades -que pasa de 15 a 5 millones de euros- seguro que animará la presencia de estas entidades en dicha plataforma concebida para la pequeña y mediana empresa.
Especial interés ha despertado también la eliminación del requisito de que la financiación ajena de la Socimi no supere el 70% del activo de la misma, así como la supresión de la obligación que tenían impuestas estas entidades de contar con al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pudiera representar más del 40% del activo de la sociedad en el momento de la adquisición, lo que posibilitará la constitución de Socimi con un solo activo.
Si bien es cierto que la crisis financiera e inmobiliaria sin precedentes que acompañó el nacimiento de las Socimi no posibilitó siquiera su estreno en sociedad, no lo es menos que las características de la regulación inicial aprobada en 2009 las convirtió desde el principio en una alternativa para la inversión en inmuebles sin un atractivo especial comparadas con sus homólogas del entorno europeo.
No cabe duda de que la modificación del restrictivo régimen inicial de las Socimi contribuirá a que esta figura empiece a despertar el interés del mercado permitiendo un mayor movimiento de activos inmobiliarios, tanto de los que están en manos de las entidades financieras como de los que pertenecen a otros operadores, quienes seguro considerarán su utilización como una vía alternativa para la captación de fondos, desarrollo de nuevos proyectos, etc.
Antonio Sánchez Recio es Socio del Departamento Fiscal-Inmobiliario de PwC Tax & Legal Services