viernes, 24 octubre 2014

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Realia, adivina quien viene a cenar esta noche

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Si hay una inmobiliaria española de tamaño importante que ahora mismo pueda ser atractiva para fondos de inversión, esa es Realia. Lo es por motivos positivos, negativos y por otros que no se sabe muy bien qué.

La compañía controlada por FCC y Bankia arrastra las mismas penas que el resto de grupos del sector, una elevada deuda (2.169 millones de euros) en un contexto de parálisis del negocio inmobiliario español. Pero tiene a favor una cartera de activos elegante: el 67% es patrimonial (33% promoción y suelo), con un valor estimado de 4.500 millones de euros -lamentablemente las valoraciones publicadas por las inmobiliarias y sus tasadoras han perdido credibilidad, pero no dejan de ser un referente relativo tenido en cuenta-. Entre esos activos se encuentra por ejemplo una de las torres Kio; se trata de un activo similar a Torre Picasso, también en Madrid, que FCC vendió a Amancio Ortega a finales del pasado año: un edificio emblemático, en el centro de Madrid y con inquilinos, a priori, de los que pagan mes a mes.

Posee el 58,9% de la francesa Siic de Paris, que tiene un valor total en Bolsa de 669 millones de euros y que cotiza entre los 15 y 16 euros por acción.

El accionariado de Realia simplifica las cosas a la hora de negociar la entrada de un nuevo inversor. Es muy distinto al de las otras inmobiliarias españolas con las que Realia podría compararse, las también cotizadas Metrovacesa, Colonial y Reyal Urbis. Las dos primeras tienen a varios bancos como principales accionistas; Reyal es todo lo contrario, demasiado capital en manos de una sola persona, su presidente, Rafael Santamaría, que tiene algo más del 70%.

En Realia un inversor interesado tendría que ponerse de acuerdo con FCC y Bankia, que se reparten el 50% del capital del grupo.

Además, Realia no arrastra fantasmas del pasado. Metrovacesa y Colonial todavía tienen pendientes asuntos con sus antiguos responsables -la familia Sanahuja y Joaquín Rivero en el caso de Metrovacesa y Luis Portillo en el de Colonial-. Reyal negocia estos días un convenio con sus acreedores que evite su entrada en concurso.

Hasta aquí factores supuestamente positivos. Factores negativos que hacen de Realia una compañía presumiblemente atractiva para un fondo de inversión: el valor de la acción de la compañía está por los suelos (como le ocurre al resto de inmobiliarias españolas cotizadas). Realia salió a cotizar a mediados de 2007 a 6,5 euros por acción. Hoy cotiza en torno a los 0,5 euros por título con un valor total en Bolsa de 136 millones de euros. En todo caso, si el factor valor en Bolsa fuera relevante, la mitad de las cotizadas españolas habría cambiado de manos en el último año.

Aunque Realia presenta un nivel de deuda inferior al de las otras compañías del sector (la de Metrovacesa, Colonial y Reyal es superior a los 4.000 millones), más tarde o más pronto algo tendrá que hacer para reducirla, ya sea traspasando activos o incorporando acreedores o fondos a su accionariado.

La compañía negocia estos días refinanciar deuda por valor de unos 750 millones de euros ligada a su negocio residencial. Realia tiene hasta el 30 de diciembre para llegar a un acuerdo. Sus responsables aseguran que las negociaciones van por buen camino. El auditor de Realia, Deloitte, advierte en las cuentas de la compañía de 2011 que la empresa "deberá afrontar en 2012, para garantizar su viabilidad financiera, un proceso de refinanciación de la deuda con entidades de crédito asociada al negocio promotor".

Aunque Realia ha hecho un esfuerzo en los últimos años por desligarse del negocio residencial mantiene 1.021 viviendas, de las cuales sólo 65 están pendientes de entrega (las 956 restantes están por vender, localizadas en Madrid, 339; Andalucía, 255; Levante, 164; Cataluña, 126; Canarias, 10; Polonia, 40; y Portugal, 22). Entre enero y septiembre de este año el grupo ha vendido 85 casas (145 en el mismo periodo de 2011).

Y ahora dos factores algo difusos que, no obstante, serán tenidos en cuenta por cualquier fondo que se plantee entrar en el capital de Realia. El factor Bankia: la entidad está obligada a vender sus participaciones industriales, entre ellas el 28% que tiene en Realia. Atendiendo a los requerimientos de Bruselas tiene cuatro años para ello. Bankia es uno de los principales acreedores con los que Realia negocia estos días refinanciar 750 millones de deuda.

El factor Sareb: ¿podría Bankia traspasar al llamado banco malo su participación en Realia? ¿podría hacer algo al respecto la propia inmobiliaria? Según el reglamento del Sareb, un grupo puede transmitir activos a la entidad cuando ostente el control de la sociedad. El reglamento entiende que una empresa ostenta el control cuando posee la mayoría de los derechos de voto; tiene la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de administración; puede disponer de la mayoría de los derechos de voto o haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de administración.

Fondos de inversión olfatean el sector inmobiliario español. Cuando se despeje el factor Sareb, si no antes, atacarán.

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José Luis Martínez Campuzano

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