miércoles, 3 septiembre 2014

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Reportaje

15 preguntas (y más) al notario

  • Una guía con las respuestas a_las dudas jurídicas más comunes planteadas a este colectivo.
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Hacer testamento, constituir una empresa, comprar o vender un inmueble, cambiar el régimen matrimonial o hacer una donación son algunas de las decisiones que se toman en la vida y en las que suele intervenir un notario.

El Consejo General del Notariado ha editado una guía con las 100 preguntas más frecuentes a un notario. Aquí seleccionamos 15, el resto se pueden consultar en www.notariado.org.

1. Un documento de capitulaciones matrimoniales, ¿cuándo se puede hacer, antes o después del matrimonio?

Las capitulaciones matrimoniales tienen por objeto establecer disposiciones relativas al régimen económico matrimonial y, en general, otras estipulaciones con el matrimonio. El derecho común es la forma adecuada para pactar un régimen económico matrimonial distinto al que la ley establece como supletorio o falta de pacto: el de la sociedad de gananciales. Si no se rige por ningún derecho foral y quiere pactar el régimen de separación de bienes, debe acordarlo en capitulaciones matrimoniales. En los derechos forales pueden hacerse determinados pactos sobre la herencia. Se pueden hacer capitulaciones matrimoniales antes o después del enlace. El único requisito: el acuerdo y la comparecencia ante notario de ambos cónyuges.

2. Hace seis meses compré una vivienda en Barcelona junto a mi entonces novia. Continuamos sin estar casados, ella me va a dejar y quiero quedarme con el piso. Durante la relación, he aportado un sueldo tres veces mayor que ella. ¿Qué parte del valor del piso estoy obligado a darle (aún tenemos la hipoteca durante 29 años) para que ella me venda su parte?

Al no estar casados, en principio, el derecho de propiedad sobre la vivienda viene determinado por la escritura de compraventa, independientemente de cómo se hiciera el pago del precio y de los recibos del préstamo hipotecario. El hecho de que usted aportase más dinero en los pagos solo genera un derecho de reembolso de ese dinero a favor de usted y a cargo de su novia. Si acuerdan que usted se quede con la vivienda, su novia deberá venderle su 50% y usted deberá hacerse cargo del préstamo hipotecario. Pueden aprovechar para liquidar las cuentas por razón del préstamo, de forma que usted le pague el valor actual de la vivienda, descontando la parte proporcional del préstamo pendiente y la cantidad que usted pagó de más actualizada con el interés legal del dinero.

3. ¿Qué diferencia hay entre un legado y una herencia?

Un legado es un bien específico y dejado por el testador a un legatario. Es posible que un testador quiera atribuir a una o varias personas un bien concreto, sea un inmueble, una joya, el dinero en una cuenta corriente o cualquier otra cosa. El testador lega ese bien específico. El legado puede efectuarse a favor de los herederos forzosos, sean descendientes o ascendientes, o de otras personas o instituciones. En todo caso, deberá respetar los límites que imponen las legítimas. El resto se adjudica a los herederos, que son los que adquieren todo lo que tenía el fallecido y que no haya legado especialmente, incluidas las deudas, que estarán obligados a satisfacer en el caso de que acepten la herencia.

4. ¿Qué es un heredero abintestato?

Aquella persona (o personas) que, al no haber heredero nombrado en testamento, lo es por establecerlo la ley. Es necesario formalizar un expediente de declaración, notarial o judicial, según el parentesco con el fallecido.

5. ¿Cómo y cuándo se puede renunciar a una herencia?

Se puede renunciar a la herencia una vez fallecido el causante, formalizándose dicha renuncia en escritura y con muy distintas consecuencias fiscales, según se haga a favor de persona determinada o no, y antes o después de prescrito el impuesto de sucesiones, cuestiones que han de ser objeto de asesoramiento notarial individualizado. En Cataluña, además, cabe la posibilidad de pactar entre padres e hijos una renuncia a la legítima futura en determinadas condiciones y siempre que se haga en escritura pública.

6. Siendo propietaria de un piso, ¿qué he de hacer para ponerlo también a nombre de mi hijo?

Depende del tipo de acto que quiera realizar, ya que usted puede disponer del piso a favor de su hijo en vida o también establecer el destino del piso para después de su fallecimiento (es decir, otorgar testamento u otra disposición de última voluntad).

Si decide por hacerlo en vida, las opciones son varias: realizar una donación, que es un acto de liberalidad y, por tanto, sujeto al impuesto de sucesiones y donaciones, que tiene consecuencias para el cálculo de la legítima y que provoca que la adquisición sea solo para su hijo y no para su posible sociedad conyugal. Si así lo desea, puede realizar un acto a título oneroso, una cesión a cambio de prestaciones personales vitalicias o de una renta vitalicia, que están sujetos al impuesto de transmisiones patrimoniales. Si usted quiere venderle el piso a su hijo, puede hacerlo también.

7. ¿Es obligatoria la escritura pública en una compraventa?

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa, sí es aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además, la actuación profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura, que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

8. Voy a comprar un piso a un particular que a su vez está pagando una hipoteca por dicho piso. Pretendo cancelar la hipoteca y pagar la diferencia al particular. ¿Me podrían decir qué documentos tendría que comprobar antes de la compra y con qué impuestos tengo que contar para calcular el total a pagar?

La cancelación está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados y solo tendrá que pagar por el importe total de la compra el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 6% del valor de la vivienda y el 8%, según las comunidades autónomas). Es necesario pedir la copia autorizada de la escritura en que apareciese como dueño el que le va a vender el piso y ver el estado de cargas en el registro de la propiedad. El notario será el encargado de pedir la documentación necesaria.

9. En cooperativas de vivienda, si el precio de la vivienda al final es más elevado que el que se firmó en el contrato de adjudicación, ¿quién debe abonar la diferencia?

En cuanto a las diferencias entre el precio de la vivienda en los documentos privados y en la escritura definitiva, o entre el pactado en principio y el real, habrá que atender a las razones aducidas por la cooperativa que justifiquen este mayor coste. Normalmente, en los contratos suele figurar una cláusula ius variandi, que permite variar el precio final atendiendo a mejoras en las calidades suministradas o a variaciones en el proyecto original exigidas por motivos técnicos o jurídicos o a circunstancias excepcionales no previstas en el momento de la redacción del contrato originario.

10. ¿Es posible tener acceso a la escritura antes de su firma?

El comprador tiene derecho a examinar el proyecto de escritura (elaborado por el notario conforme a la legalidad vigente) en la notaría durante los tres días hábiles anteriores a la firma de la escritura. En él figurarán todas las condiciones financieras y no financieras. Si hubiera alguna cláusula, deberá pedir al banco que la suprima, siempre que el Tribunal Supremo la haya declarado como tal y esté inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. El otorgamiento de la escritura no es solo firmar ante el notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje tiempo para leer la escritura y, a continuación, el propio notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención y hacer al notario todas las preguntas que se deseen. Antes de la firma, el notario consultará online los libros del catastro y del Registro de la Propiedad, en cuanto la aplicación esté disponible, para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación sobrevenidas.

11. ¿En caso se subrogación de hipoteca, debo pagar el IVA correspondiente a los honorarios notariales?

Los servicios profesionales del notario en relación a la subrogación de hipoteca no están sujetos a IVA. Debe tener en cuenta, sin embargo, que si la escritura es de compraventa con subrogación, la parte de honorarios que corresponde a compraventa sí están sujetos a IVA.

12. En las cancelaciones anticipadas de una hipoteca, ¿es imprescindible documento notarial que lo acredite?

Los reembolsos anticipados, totales o parciales, de un préstamo o crédito hipotecario pueden hacerse directamente con la entidad acreedora en forma privada. Pero si quiere que la hipoteca desaparezca del registro y que su finca aparezca libre de cargas, será preciso otorgar una escritura de cancelación de hipoteca y presentarla en el Registro de la Propiedad para que se inscriba dicha cancelación.

13. ¿Estoy interesada en constituir una SL y, ante la falta de efectivo, necesito saber si aportar mi coche es válido y en qué responsabilidades incurro?

Las aportaciones a una SL pueden ser dinerarias o no dinerarias. En este segundo caso, puede optar por obtener el informe de un experto independiente nombrado por el registrador mercantil que acredite la veracidad de la valoración dada al vehículo y compruebe que se ha cumplido el requisito del desembolso efectivo del capital aportado. También se puede prescindir de dicho informe, asumiendo los socios aportantes y los administradores la responsabilidad personal y solidaria por la diferencia que pueda existir entre la valoración que se haya hecho en la escritura y el valor real, por un plazo de cinco años. Se recomienda la segunda opción, mucho más económica y sin trascendencia real en el caso de una valoración normal del objeto aportado.

14. ¿Quién corre con los gastos para la disolución y liquidación de una sociedad?

Corresponden a la sociedad, pero los gastos e impuestos devengados como consecuencia de la adjudicación de los bienes sociales a los socios en pago de su participación en la sociedad son de cuenta de estos.

15. ¿Cuáles son los servicios notariales con coste fijo y cuáles con coste variable?

Existen servicios notariales con coste fijo: testamentos, poderes, actas, capitulaciones matrimoniales... Y existen otros con coste variable que dependerá del precio o valor de los bienes objeto del negocio documentado. Por ejemplo, la intervención de un notario en la compraventa de una vivienda de 120.000 euros tendrá un coste de unos 390 euros y la constitución de una hipoteca del mismo valor costará unos 560 euros. Todos los notarios están obligados a dar una factura detallada de los servicios prestados y los costes correspondientes.

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