jueves, 24 abril 2014

Está pasando

Los pisos acumulan una depreciación del 32,2% en cinco años

Ni rastro aún del final de la peor crisis inmobiliaria de España

  • En los dos anteriores crac, acontecidos en la segunda mitad de 1978 y a finales de 1991, los precios de las casas bajaron un 35% y un 21% en términos reales.
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Acomienzos del año 2008, cuando ya había estallado la crisis de las hipotecas subprime en EE UU y en España comenzaba a ser una evidencia que se había pinchado la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda empezaron a reducirse, aunque de forma suave. Entonces, arreciaron las críticas de quienes consideraban que cuanto más lento fuera el ajuste, más tiempo estaría el sector sumido en la crisis.

Esas mismas voces ponían como ejemplo la rápida corrección sufrida por los precios de las casas en países como EE UU. En España, la primera reacción fue ajustar la oferta. Comenzaron de ese modo las primeras quiebras de grandes compañías del sector y volvió a verse en algunos enclaves la imagen de estructuras de hormigón abandonadas antes de concluir la construcción de las viviendas. La crisis estaba servida.

¿Qué ha ocurrido desde ese momento hasta la actualidad? Un estudio elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA ha comparado lo ocurrido en España y en otros países donde hubo boom inmobiliarios similares y en él concluye que después de cinco años la evolución de precios es ahora muy parecida.

Así, España encadena veinte trimestres consecutivos de descensos en el precio de la vivienda, por lo que los pisos acumulan una depreciación del 32,2% en términos reales, según BBVA Research. El mismo informe sostiene que con este ritmo de ajuste, es muy probable que la actual crisis acabe convirtiéndose en la peor de la historia reciente.

Las dos anteriores se registraron en la segunda mitad de 1978 y a finales de 1991. En la primera, el precio de la vivienda en términos reales descendió alrededor de un 35% y en la segunda algo más del 21%. La comparativa con lo que ha pasado en esas otras crisis del ladrillo demuestra que en el crac actual los precios empezaron a comportarse como en el pasado, registrando suaves descensos, "y es solo durante el último año cuando comienzan a desviarse, cayendo con mayor intensidad", sostiene el informe.

Además, BBVA Research incide en que este alejamiento del promedio no es un fenómeno exclusivo de la economía española, sino que también es compartido por aquellos países europeos que actualmente se encuentran sumidos en una crisis inmobiliaria. Específicamente, en Reino Unido, Dinamarca, Irlanda y Holanda se aprecia cómo el recorrido del precio de la vivienda es relativamente parejo al observado en España y registra un significativo deterioro durante los últimos trimestres.

Los expertos destacan que este fenómeno se ha producido "precisamente cuando se ha intensificado la crisis de la deuda en Europa", matiza el economista jefe de Economías Desarrolladas de BBVA_Research, Rafael Doménech. "El recrudecimiento de la crisis en la zona euro ha propiciado el repunte del desempleo y con él la pérdida de confianza de quienes estaban pensando en comprar una vivienda", aseguran desde un portal inmobiliario.

Respecto a la evolución de la actividad económica, en España, la contracción inicial del PIB en la crisis inmobiliaria actual fue bastante más intensa y la recuperación posterior más lenta que lo ocurrido en otras crisis inmobiliarias.

"Las dificultades para acceder al crédito, fundamental en la adquisición de una casa, han hecho que este crac sea diferente a cualquier otro anterior y mientras esa variable no se recupere, no aumentarán las ventas de pisos y, por tanto, no se recuperarán los precios", afirman desde una pequeña inmobiliaria.

De hecho, mientras parece existir bastante consenso en que 2014 será el año de la recuperación de la actividad y el empleo, nadie se atreve a predecir cuándo dejarán de bajar las casas: "dependerá del barrio, imposible dar fechas", coinciden los analistas.

Para volver a ver grúas habrá que esperar hasta 2014

Los promotores defienden que sin el sector de la construcción España no podrá salir de la crisis. Por ello, reclaman más incentivos de todo tipo para procurar que el mercado absorba lo antes posible el ingente stock de casas sin vender (estimado en 700.000 inmuebles).

La razón es obvia: mientras exista tanta oferta por vender o alquilar, parece ilógico pensar que las empresas vayan a iniciar nuevas obras, por lo que por este lado no se activará ni la actividad económica ni el empleo. A la espera de que el banco malo tenga el efecto deseado, que no es otro que vender las viviendas de las entidades financieras a precios razonables, y de las medidas que contendrá el nuevo plan cuatrienal de ayudas al alquiler y la rehabilitación, BBVA Research calcula que en 2014 podría tocarse suelo en la caída de la producción inmobiliaria.

Allí donde ya no queda apenas stock, se ha empezado a edificar tímidamente, por lo que los expertos confían en que la mejora sea paulatina y dentro de dos años se puedan volver a ver las grúas. Y es que de las más de 800.000 viviendas al año que se llegaron a iniciar antes del pinchazo de la burbuja, la recesión ha reducido ese volumen a menos de 100.000.

LOS ESPECIALISTAS

TIEMPO DE REFLEXION...PASADO

Una visión desde los mercados

José Luis Martínez Campuzano

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