jueves, 31 julio 2014

Está pasando

¿Banqueros o terratenientes?

José Parra-Moreno

01-06-2012 07:00

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Los dos últimos reales decretos para la reforma del sector financiero (¿o debería decir inmobiliario?) se ceban con el suelo, obligando a fuerza de "provisiones" a una bajada real (otros dirían que brutal e indiscriminada) en su valoración. Tanto es así que ante la disyuntiva que se les plantea a las entidades financieras de si seguir manteniendo a las grandes promotoras con respiración asistida, aun a costa del aumento de las provisiones, o cortarles el suministro y adjudicarse sus activos como forma pago y de limpieza del sector, puede que prefiriesen seguir insuflando oxígeno antes que asumir los grandes paquetes de suelo que las promotoras poseen a valor nulo o casi nulo.

El peso del suelo es de tal magnitud que puede acabar arrastrando a los propios bancos en caso de que entre en sus balances, en lugar de quedar semioculto en los balances de las promotoras. Sin duda, la única medicina paliativa, que no curativa, para que los suelos luzcan más lindo en los balances de los bancos o promotoras es desarrollar urbanísticamente el suelo y pasar del patatal al solar, aunque solo sea dotándolo de los instrumentos de planeamiento posibles. La Ley de Suelo vigente hoy establece que aquel suelo que, aunque estuviera clasificado como urbanizable, no se hubiera desarrollado en su totalidad hasta transformarse en urbano consolidado sería valorado a precio de rústico.

Sin embargo, tanto el sentido común, como la lógica urbanística más elemental desaconsejan valorar-provisionar todos los suelos por igual, equiparando los pelagartales en medio de la nada con los solares en localizaciones prime de nuestras ciudades. Quizá la nueva Ley de Suelo establezca unos criterios de valoración más acordes con el grado de desarrollo del activo sin meter en el mismo saco a todos los suelos.

La bajada en el precio es inevitable y la única carta que pueden jugar los tenedores de suelo es iniciar los trámites para que pasen a ser considerados solares. Por eso, lo que tendrían que estar haciendo los bancos en este momento es dedicar a legiones de técnicos a asediar los ayuntamientos con el fin de solicitar la tramitación de los expedientes de todo ese suelo que poseen y, por lo menos, evitar que sea considerado suelo rústico, máxime de cara a las nuevas valoraciones que seguramente traerá la inminente modificación de la Ley de Suelo estatal.

Además, no es ningún secreto que la Administración pública española no es precisamente rápida. Los trámites de los expedientes urbanísticos pueden prolongarse durante años. Por eso, resulta sorprendente que, de momento y salvo contadas excepciones, los bancos no hayan iniciado los trámites en los ayuntamientos. Y no lo han hecho porque en general carecen de experiencia en este tipo de activos y porque se encuentran tan desbordados con la ingente cantidad de inmuebles que caen en su poder, que el suelo ocupa el primer lugar de sus preocupaciones, pero el último de sus actuaciones.

Mientras tanto, con las carteras de suelo paralizadas, siguen perdiendo mucho dinero y corren el riesgo de que esa inactividad termine por perjudicar aún más sus balances y el dividendo de sus accionistas. Por eso, además de iniciar los planeamientos urbanísticos para los suelos rústicos, en el caso de aquellos solares urbanos existentes y que carecen de promotor que los compre y desarrolle, la solución podría ser la formación de cooperativas de viviendas o comunidades de propietarios directamente promovidas desde la banca, pero gestionadas por especialistas externos con solvencia y conocimiento para la gestión de esas promociones. La banca establecería los criterios de solvencia del comprador final y no solo pondría en valor sus solares, sino que recuperaría su negocio tradicional de crédito e inversión. Esta vía también supondría una tabla de salvación para las promotoras, cuyo futuro pasa por reconvertirse en project managers porque es bastante improbable que se vuelvan a desarrollar promociones como las de antes de la crisis.

La figura del promotor, tal y como lo conocemos hoy en día, irá desapareciendo para centrarse en la gestión integral de proyectos cooperativistas, cuyos servicios incluyan desde la adquisición del suelo a la banca, hasta la constitución de la comunidad de propietarios o cooperativistas, el diseño de las viviendas en función de los requisitos de esa comunidad, la elección de la constructora y la supervisión de la edificación.

Soy consciente de que algunas de las medidas planteadas en este artículo no resultarán del agrado de muchos pero, en nuestra opinión, hemos llegado a un punto de no retorno en el que es necesaria una auténtica reconversión inmobiliaria y en el que resulta imprescindible tomar medidas creativas, por muy drásticas que estas resulten.

José Parra-Moreno. Arquitecto y Director General de Grupo Main.

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