jueves, 23 octubre 2014

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Nuevo desarrollo urbanístico

Valdebebas, un oasis en el negocio inmobiliario

  • El desarrollo urbanístico situado al norte de la capital supera ya las 4.000 licencias para edificar viviendas

Valdebebas, un oasis en el negocio inmobiliario

PABLO MORENO

A los promotores de la época del boom se les empañarían los ojos viendo la actividad que hay en Valdebebas. ¡Qué época aquella en la que un día había un huerto, otro día una urbanización!

Cerca de medio centenar de grúas trabajan en el nuevo desarrollo urbanístico situado al norte de Madrid, que acogerá una población estimada de unos 40.000 habitantes que ocuparán 12.500 viviendas. Edificios de oficinas, un centro comercial y un parque de cinco millones de metros cuadrados completarán la oferta de la nueva ciudad.

Hace menos de 10 años Valdebebas eran 10,5 millones de metros cuadrados de huertos, terrenos rústicos y alguna explotación ganadera que resistían al avance urbanita. Sus antiguos propietarios, 350 personas con más de 700 fincas, han desafiado a los grandes promotores inmobiliarios españoles haciendo las cosas de otra manera.

Por ejemplo, el sistema de financiación escogido por la junta de compensación de Valdebebas, que aglutina a esos 350 propietarios, ha permitido al desarrollo esquivar la crisis económica. En 2005 acordaron un esquema de financiación estructurada por el que un grupo de bancos, liderados por BBVA y Caja Madrid, financiaba a la junta el desarrollo de las obras por más de 658 millones de euros.

Lo normal en los desarrollos urbanísticos es recurrir a sistemas tradicionales, como las derramas (los propietarios van pagando según se va construyendo) o cediendo a la promotora encargada de las obras suelo para edificar. En ambos casos los propietarios suelen perder el control de las obras. Y, a lo largo del desarrollo, diversos problemas de financiación pueden obligar a los dueños a ceder sus terrenos.

En el caso de Valdebebas los bancos no recibieron como garantía los terrenos, sino la futura construcción de diversos activos, entre ellos el centro comercial y edificios de oficinas.

La apuesta por las zonas verdes también es un factor diferenciador con otros proyectos. En el caso de Valdebebas, al menos aparentemente, la oferta verde es de verdad, no como en ese tipo de anuncios en las que se venden como zonas verdes pequeños parques que al primer descuido se convierten en barrizales. Valdebebas contará con un parque que ocupa cuatro veces y media la superficie del Retiro.

Los antiguos propietarios acordaron con el Ayuntamiento de Madrid ceder suelo y aportar 90 millones de euros para la creación y mantenimiento del parque. Paseando por las inmediaciones del proyecto -para visitarlo a día de hoy hay que acordar cita- destaca la variedad de flora y lo cuidadas que están las zonas ajardinadas. Aceras de 20 metros de ancho bordean el parque de Valdebebas, que tiene forma de árbol, como si se tratara de un paseo marítimo.

Para que la nueva ciudad de Valdebebas sea una realidad todavía le quedan unos lustros, unos 15 años, pero a día de hoy hay varias promociones en marcha, y en dos años y medio habrá ya gente viviendo en los primeros edificios residenciales terminados.

De las 12.500 viviendas proyectadas hay ya licencia para levantar 4.119. Del total de viviendas, el 45% contará con algún tipo de protección pública. Varios de los edificios residenciales se construyen con la condición de que las plantas a pie de calle se dediquen a locales comerciales y que las primeras plantas sean ocupadas por despachos profesionales, para evitar molestias con bares y terrazas, e impulsar la vida de barrio.

A finales del pasado año, ante las llamadas de interesados por visitar las obras, la junta de compensación decidió organizar un día de puertas abiertas. "Esperábamos entre 500 o 1.000 personas. Vinieron 15.000, se colapsó la M-11 autopista colindante al desarrollo", recuerda Pedro Sevilla, responsable de comunicación de Valdebebas.

Ciudad deportiva del Real Madrid. Un millón de metros por ocupar

La Ciudad Deportiva del Real Madrid es uno de los límites de Valdebebas. El club presidido por Florentino Pérez dispone en la zona de 1,2 millones de metros cuadrados. æscaron;nicamente ha construido 200.000 metros, sobre los que ha levantado el miniestadio Alfredo Di Stéfano, donde juega el Real Madrid Castilla, con capacidad para 6.000 espectadores, y campos de entrenamiento. Más de 200 personas trabajaron a diario en la Ciudad Deportiva del Real Madrid, siendo una UTE de FCC y OHL la que más personal acumuló. Un millón de metros aguardan a ser utilizados.

Centro comercial. Doughty Hanson busca firmas exclusivas

Valdebebas espera disponer de un centro comercial que atraiga población de Madrid y Guadalajara. La división inmobiliaria de la firma de capital riesgo Doughty Hanson, dueña en España de los autobuses Avanza, se hizo con los derechos de edificación del centro comercial. La sociedad espera atraer a firmas exclusivas. Todavía no hay una piedra levantada del centro.

La sociedad estudia incluir en este espacio algún aspecto distintivo que incremente las visitas. Hace unos años se especuló con la posibilidad de crear un parque acuático.

Ciudad de la Justicia. Un edificio cúpula solitario

La Ciudad de la Justicia, una de las obras más representativas proyectadas en la capital por la Comunidad de Madrid, paralizó las obras hace más de un año. De aquel proyecto, que contemplaba albergar en varios edificios todas las sedes judiciales, que tenía que estar terminado en 2011, solo se ha levantado el inmueble del Instituto de Medicina Legal, que costó cerca de 20 millones: una gran cúpula acristalada, de un diseño espectacular pero, a día de hoy, muy poco práctico.

Previsiblemente la comunidad sacará a concurso un nuevo proyecto, menos ambicioso, este año.

Una nueva ciudad con 40.000 habitantes

10,6 millones de metros cuadrados de superficie ocupa Valdebebas. Limita al norte con barrios como La Moraleja; al oeste, con Sanchinarro; al este, con la Terminal 4 de Barajas, y al sur, con recintos feriales de Ifema.

El proyecto contempla la edificación de 12.500 viviendas, lo que supondrá una población de unos 40.000 habitantes. Unidos a la población que atraerá los edificios de oficinas y el centro comercial, se prevé que a diario circulen por Valdebebas unas 100.000 personas.

Zonas verdes. Valdebebas contará con un parque forestal de cinco millones de metros cuadrados, más de cuatro veces El Retiro. Dispondrá de 27 kilómetros de carril para bicicletas. La junta de compensación de Valdebebas entregó al ayuntamiento 90 millones de euros para apoyar la creación de las zonas verdes.

A día de hoy, 4.119 viviendas cuentan con licencia de edificación. Hay 76 promociones en marcha; 38 cooperativas han iniciado ya las obras; 2.834 viviendas están en ejecución, y 5.343 en gestión.

Los 10,6 millones de metros cuadrados de Valdebebas estarán ocupados por 5,3 millones de zonas verdes; 1,5 millones de infraestructuras; 1,2 millones de la Ciudad Deportiva del Real Madrid; 0,9 millones de suelo lucrativo; 0,8 millones de equipamientos públicos; 0,5 millones para la ampliación de Ifema, y 0,2 millones para la Ciudad de la Justicia.

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