viernes, 1 agosto 2014

Está pasando

El Gobierno idea fórmulas centradas en dar salida al suelo urbanizable

Cómo crear un 'banco malo' sin que lo parezca

Cómo crear un 'banco malo' sin que lo parezca

PABLO MONGE

El pez se muerde la cola. La banca no puede dar crédito porque debe retener capital y acumular provisiones con las que cubrir los activos adjudicados en balance y, si el dinero no fluye, nunca encontrará un comprador para dar salida a las viviendas y los solares que atesora. El Gobierno y el Banco de España se devanan los sesos para encontrar fórmulas que permitan romper ese círculo vicioso y parecen haber encontrado una: desconsolidar los activos más problemáticos.

Las autoridades rehusan denominar a la futura sociedad (o sociedades) banco malo porque no será una entidad de crédito propiamente dicha y porque genera la impresión de que detrás hay dinero del Estado. En su lugar, prefieren hablar de pool inmobiliario. Pero la finalidad última del esquema es la misma. Las autoridades proponen constituir sociedades de liquidación donde las entidades financieras traspasen sus activos tóxicos. Deshacerse de esta carga les permitirá reorientar su día a día a lo que de verdad saben hacer: prestar dinero y captar ahorros.

La clave de la jugada es que ningún banco tenga una posición de dominio en la firma porque, en caso contrario, se vería obligado a consolidarla dentro de su perímetro. Es decir, nadie debe rebasar el 20% del capital, ni tener el control de la compañía. La gestión debe depender de un tercero para que la inversión sea tratada como financiera. Hay varias alternativas para lograr este objetivo. Los bancos pueden traspasar activos a la nueva inmobiliaria y, en base al valor de su aportación en especie, recibir un porcentaje del capital siempre inferior al 20%. Los expertos dicen que este esquema reproducirá las cuotas de mercado actuales, con las variaciones que suponen los desmanes que tal o cual grupo hayan cometido en su negocio con promotores en el pasado.

Otra vía para formar la sociedad es que los bancos adquieran una participación menor en el capital y, en su lugar, opten por otorgar financiación a la nueva sociedad. Con ese dinero, la inmobiliaria les compraría los activos en balance. El círculo se cierra con algún tipo de aval público que permita a las entidades de crédito presentar esas emisiones de deuda como colateral ante el Banco Central Europeo (BCE) y obtener liquidez.

La tercera alternativa, y más difícil, es que un tercero -por ejemplo, un fondo internacional- participe en la nueva sociedad en calidad de inversor. Sin embargo, un actor de estos rasgos exigiría descuentos tan fuertes a los activos que, tal vez, no le interesara al banco desprenderse de ellos por la mella que haría la operación sobre su cuenta de resultados. Asimismo, habría que otorgar algún incentivo adicional al citado inversor para que optase por participar en ese pool en lugar de optar por compras de lotes de las entidades con carácter bilateral.

El gran quebradero de cabeza del esquema es de dónde lograr dinero para financiar la sociedad. El Ministerio de Economía descarta aportar dinero público porque los mercados penalizarían aún más el diferencial de la deuda soberana española -en estos días cerca de máximos- y eso podría obligar a recurrir al fondo de rescate europeo.

Fuentes gubernamentales apuntan que el mecanismo estará listo en un "plazo corto". Algunos expertos estiman que podría estar diseñado para mediados de mayo. Otros hablan de meses. En todo caso, como señala José Manuel Galindo, presidente de Asprima, "hace falta un vehículo que sanee los balances bancarios y las entidades financieras puedan conceder crédito. Cuanto más se tarde en constituir el mecanismo, más caro saldrá".

¿Pero qué activos debe gestionar una sociedad inmobiliaria de estas características? Aquí las opiniones divergen. Expertos de un bufete de abogados apuntan a que acabará asimilando todo tipo de activos (pisos terminados, promociones a medio hacer, suelos e incluso créditos). Otros son más selectivos. "Los activos son heterogéneos y no deben ser tratados por igual", señala un experto de una consultora inmobiliaria. A su juicio, los bancos ya logran desprenderse de las viviendas acabadas y en curso por medio de sus propias inmobiliarias.

Desarrollo de activos

En todo caso, parece claro que el pool debe ser aprovechado para dar salida a terrenos a medio plazo. Esto exigirá que tenga el suficiente apoyo financiero para mantener su actividad y que se le fije una vida limitada. Fuentes cercanas al proyecto hablan de 10 años. Y es que, como señala el director de gestión de activos inmobiliarios de un banco, "es esencial que la sociedad tenga voluntad de desarrollo porque, si no, se convertiría en un cementerio. Debe existir una gestión activa para dar salida a suelo".

175.000

millones es el volumen de la cartera inmobiliaria problemática de la banca. Está cubierta al 54% de media.

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