miércoles, 23 abril 2014

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La morosidad residencial, sensible al alza de los tipos

¿Hipotecas sin pagar por culpa del paro? Los bancos temen más al euríbor

  • Los banqueros temen más a la subida de los tipos hipotecarios que al aumento del paro. En 2009, la tasa de morosidad hipotecaria se aceleró con fuerza hasta el 3% con un euríbor que meses antes había superado el 5%.
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La tasa de morosidad hipotecaria es más sensible a las subidas del euríbor que a la escalada de la tasa de paro, actualmente en el 23%. "En Londres nos preguntan los gestores si en España estamos preocupados porque las elevadas cifras de paro puedan disparar la tasa de morosidad de las hipotecas porque la gente desempleada deje de pagar los préstamos" comentan fuentes del sector. Sin embargo, los banqueros temen más a una escalada del euríbor (el tipo de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios en España) que a un incremento de la tasa de desempleo.

"Una subida del paro no atañe a todo el mundo, sino a un porcentaje muy concreto de la población, mientras que un aumento del euríbor afecta casi al 100% de la gente que tiene una hipoteca ya que la mayoría de estos préstamos en España son a tipo variable", explica Rafael Romero, director de inversiones de Unicorp Patrimonio (grupo Unicaja).

Basta con echar un simple vistazo a los últimos años y a los repuntes del euríbor. Según datos del Banco de España y de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el crecimiento de la morosidad de los hogares en 2008 obedeció al incremento de tipos de interés que se inició a finales de 2005 afectando principalmente a los préstamos contratados entre 2003 y 2006. A mediados de 2008, el euríbor llegó a superar el 5%, lo que hizo insostenible para muchas familias poder seguir pagando la hipoteca disparando así la tasa de morosidad hipotecaria del año siguiente al 2,83%, casi cuatro veces más que en 2007.

Los créditos hipotecarios dudosos -impagos y con probabilidad de impago- en manos de las familias españolas para adquirir una vivienda subieron en el cuarto trimestre de 2011 hasta el 2,74%, según los datos de la AHE. Pese al incremento respecto a los últimos meses, esta cifra aún se mantiene lejos del nivel del 3% que marcó en septiembre de 2009, fecha desde la que describió un rumbo descendente hasta el último mes del año pasado, en el que retomó las subidas. Ahora, tenemos un euríbor en el 1,678%, el más bajo en un año.

Beneficiarse de las bajadas del euríbor

Sin embargo, no todas las familias españolas que tienen una hipoteca se pueden beneficiar de la caída del euríbor ya que muchos de estos préstamos para la adquisición de vivienda tienen cláusula suelo, lo que significa que si el euríbor baja de este mínimo, el banco no aplicará el euríbor sino el mínimo firmado.

"Esta bajada del euríbor es falsa porque hay una inmensa mayoría de las familias con el suelo y gran parte de la mejora en el euríbor este último año no ha llegado a reflejarse en las cuotas de estas familias", explica Rafael Romero, de Unicorp Patrimonio.

Además, estas bajadas en muchos casos todavía no se han materializado en muchas hipotecas que tengan una revisión anual y le toque la revisión en los próximos meses.

Qué hacer antes de contratar una hipoteca

1- Calcular la cuota de amortización con las condiciones actuales pero, sobre todo con otros escenarios de tipos alternativos. El simulador de la AHE, además de permitir el cálculo simultáneo de tres escenarios alternativos, ofrece automáticamente en todos los casos el cálculo y resultado para los supuestos de tipos máximos y mínimos en la historia de la UE.

2- Además de negociar el interés más bajo posible con el banco, no hay que olvidarse de comprobar que el contrato no incluya ninguna cláusula que incluya modificación de intereses.

3- El cliente debe evitar que las condiciones vinculantes sean abusivas y tener en cuenta que si es bonificada el hecho de contratar productos como seguros, planes de pensiones o fondos de inversión pueden encarecer la hipoteca aunque baja el diferencial que se va a aplicar.

4.- Tener en cuenta si la hipoteca tiene cláusula suelo, buscar uno que sea equilibrada. Desde Adicae señalan que un suelo del 2% es algo equilibrado.

5- Comisión de apertura. Se trata del porcentaje que hay que abonar al banco al formalizar la hipoteca y suele fluctuar entre 0 y 3% del importe total. Recuerda que muchas entidades ofrecen esta comisión al 0%. Intenta reducirla al mínimo, no es una de las condiciones más difíciles de negociar.

6-Comisiones de cancelación parcial y total. Estas comisiones se abonan al liquidar una parte o la totalidad del importe pendiente de la hipoteca. El banco cobra esta comisión para cubrir la pérdida de negocio derivada de la cancelación. Antes de firmar, es aconsejable negociar la amortización, pensando en que más adelante puedes querer adelantar los pagos o necesitar cambiar de banco con el menor costo posible.

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Una visión desde los mercados

José Luis Martínez Campuzano

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