miércoles, 27 agosto 2014

Está pasando

Las hipotecas podrían otorgarse a otros compradores en vez de expirar

Otra forma de aplicar la dación en pago es posible

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El Gobierno ha sacado pecho a propósito de la regulación que ha diseñado para tratar de dar solución a los problemas que generan los desahucios. El código de buenas prácticas aprobado mediante real decreto establece una serie de mecanismos que deberán aplicar todos los bancos y cajas adheridos al mismo para evitar que las familias con menos recursos pierdan su casa y además deban seguir pagando por la deuda que resta por saldar con la entidad financiera.

Si una vez aplicadas las refinanciaciones que prevé el código, las quitas o los periodos de carencia, los propietarios de la casa siguen siendo incapaces de hacer frente a los pagos, el nuevo marco de actuación contempla la famosa dación en pago. Es decir, se podrá entregar la casa al banco y dar con ella por pagada toda la deuda pendiente.

Es cierto, por tanto, que frente al planteamiento de otras fuerzas políticas que en la pasada legislatura se negaron a legislar sobre la dación en pago, este código de buenas prácticas supone un claro avance sobre la situación anterior, según subrayan algunos expertos jurídicos consultados. Sin embargo, la mayoría coincide en que se ha quedado corto en muchos aspectos.

El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, lamenta que no se haya aprobado con rango de ley y que se limite a un sistema voluntario, aunque las entidades que se adhieran al mismo estén obligadas a su estricto cumplimiento. "Además, por las condiciones económicas que tienen que cumplir los hogares, serán muy pocas las familias que se beneficien de estas nuevas reglas cuando el problema de los desahucios sigue creciendo por el agravamiento de la crisis y el aumento del paro", subraya.

Subrogación para ahorrar gastos

Los agentes de la propiedad inmobiliaria lamentan que su opinión no haya sido tenida en cuenta a la hora de regular la dación en pago. "Aunque ahora con este código vaya a ser menor el número de familias que termina perdiendo su casa, nosotros propusimos al Ejecutivo que antes de cancelar definitivamente una hipoteca por la que el propietario va a entregar la casa al banco (y si ha decidido no permanecer en ella de alquiler), ese inmueble y el crédito se ofreciera a otros posibles compradores", explica Jaime Cabrero. De haber incluido el código este planteamiento, los agentes de la propiedad inmobiliaria sostienen que el banco ahorraría costes porque no terminaría quedándose con la vivienda.

Los potenciales compradores de la casa sobre la que se ha aplicado la dación en pago no tendrían que pagar los gastos de constitución de hipoteca puesto que podrían subrogarse al crédito original y, por tanto, se reactivaría el lánguido mercado inmobiliario. "Nosotros, a petición del banco, podríamos actuar como intermediarios en la búsqueda de esos nuevos compradores. Creemos que es una propuesta sólida, que genera actividad económica y con la que salen beneficiados todos", sentencia el presidente del Consejo Superior de los Colegios de API.

Otra de las cuestiones que incluye el código y que no gusta a numerosos expertos y colectivos sociales es la condición de que estas nuevas medidas que deberán aplicar bancos y cajas no podrán ser ofrecidas a las familias cuyos procedimientos de ejecución hipotecaria estén ya iniciados.

Aunque en los últimos años se ha especulado mucho con las cifras de ejecuciones hipotecarias, hasta el momento el sector parece dar por bueno ese volumen de 350.000 procesos abiertos desde el inicio de la crisis, según los números en poder del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ahora, y dado que existe un marco regulatorio más definido, es probable que mes tras mes pueda hacerse un seguimiento de cuantas refinanciaciones se ponen en marcha y cuántas de ellas culminan en una dación en pago.

De momento, la buena noticia es que la práctica totalidad del sistema financiero español ha decidido adherirse al código de buenas prácticas. Hay que recordar que, a cambio, obtendrán significativas ventajas fiscales.

Las cifras

0,25% es el diferencial máximo que podrá aplicar la banca al euríbor de las hipotecas cuyos titulares estén en riesgo de exclusión social.

40 años será el plazo de amortización límite con cuatro años de carencia.

60% de los ingresos es la barrera que no podrá rebasar la nueva cuota hipotecaria; de hacerlo, se podrá solicitar una quita.

Desregular una profesión no es liberalizar

La caída de las ventas de casas preocupa y de qué forma a los agentes de la propiedad inmobiliaria (API). "Resistimos a base de realizar tasaciones, quienes están acreditados para ello, de intermediar en los alquileres y poco más; pese a que la demanda de vivienda continúa existiendo", destaca el presidente del Consejo Superior de Colegios de los API, Jaime Cabrero. "El problema, además de la crisis, el paro o la ausencia de crédito, es que España es el único país de Europa donde cualquier persona con un móvil puede vender pisos".

En otras palabras, para un agente de la propiedad inmobiliaria que obtuviera su título antes del año 2000, hoy su competencia son todos sus colegas de profesión (están considerados como una corporación de Derecho público) y cualquier persona física que haya comenzado desde entonces a vender inmuebles. "No es necesario ni contar con sede física", apostilla.

Hace 12 años, el entonces ministro de Economía, Rodrigo Rato, asesorado por el hoy titular de ese departamento, Luis de Guindos, decretó la liberalización de esta profesión con la vista puesta en la estadística de precios de la vivienda, que por aquel entonces ya crecían al 9% anual. "Se creyó que abriendo la puerta a que todos pudieran vender casas, los pisos se abaratarían. No creo que haga falta recordar qué pasó", señala el presidente del consejo. "En lugar de liberalizar, dando facilidades para que más profesionales entraran en este sector, se desreguló por completo nuestra labor con los resultados de estafas que todos conocemos y que hoy se han cargado la confianza de los extranjeros en nuestro mercado", añaden las mismas fuentes. Otro dato curioso. En Portugal, el 90% de las ventas las realizan los API, el 10% los particulares. En España es al revés y la vivienda en Portugal no es más cara.

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