El mercado de la vivienda se confía al señuelo fiscal

Cuesta creer que el Gobierno de Mariano Rajoy le lleve la contraria a la OCDE, el Fondo Monetario Internacional, la Comisión Europea y hasta el Banco Central Europeo, pero así lo ha hecho con una de las primeras medidas que ha tomado su Consejo de Ministros: la recuperación de la deducción por la compra de vivienda. Los incentivos fiscales para la adquisición de casas no solo han sido señalados como uno de los canalizadores de la burbuja inmobiliaria, sino que conllevan una considerable reducción de ingresos al Estado -77.560 millones de euros en los últimos 30 años-, factores que llevaron al PSOE a limitarla a los receptores de rentas inferiores a 24.100 euros. Su recuperación ha sido, no obstante, una de las banderas electorales del Partido Popular, que ha cumplido nada más acceder al poder, con el objetivo de detener la caída libre que vive el mercado inmobiliario español. Los expertos están divididos sobre la idoneidad de esta medida, pero coinciden en que puede ser un acicate para el sector. Lo que no está tan claro es si será suficiente. Para los potenciales compradores, a este incentivo fiscal se le suma la previsible caída adicional en el precio de las casas, por lo que los entendidos consideran que la inversión en ladrillo podría recobrar algo de su atractivo.

En materia de vivienda, en realidad, se han aprobado dos grandes medidas. Una es la mencionada exención fiscal sobre el 15% de los pagos efectuados, sin límite de renta, hasta un máximo de 9.040 euros al año. Por otra parte, el Gobierno ha ampliado por un año más la rebaja del IVA a un tipo superreducido, al 4%, sobre la adquisición de vivienda nueva, que el PSOE aplicó durante el último semestre del pasado ejercicio. "De las dos medidas, es mucho más importante la recuperación de la deducción, en los mismos términos en los que estaba antes de 2011, único año que no ha estado en términos universales", expone María Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI). "Por los datos que hemos ido conociendo, el reclamo del IVA no fue suficiente, entre otras cosas porque ha coincidido con turbulencias en los mercados financieros que han acentuado la restricción del crédito, lo que ha podido contribuir a que las ventas no se hayan impulsado como cabría esperar", concluye, advirtiendo que, aunque hay que tener en cuenta ese descuento en el momento inicial de la compra, "es mucho más relevante el impacto fiscal de la deducción, lo que puede contribuir positivamente a la evolución de las ventas a partir de 2012".

No todo el mundo, sin embargo, se muestra tan optimista. "Recuperar la deducción me parece un error", alerta Fernando Encinares, responsable del servicio de estudios de Idealista, quien aduce que la exención "introduce un elemento distorsionador en el mercado que paraliza el necesario ajuste de los precios".

Para José Luis Marín, director de residencial y activos adjudicados de CB Richard Ellis, la recuperación del incentivo puede elevar las transacciones en los primeros meses, al recoger a aquellos compradores indecisos que estaban esperando ver a qué atenerse. "En el último trimestre de 2011 se registró una disminución importante en las ventas. La gente esperaba un cambio de Gobierno y quería ver qué medidas tomaba", asume. Así, al igual que el anuncio del PSOE de que 2010 sería el último año de exención fiscal animó a muchos a decidirse por la adquisición de un inmueble, la promesa del PP de que recuperaría la ayuda ha mantenido cautos a los clientes.

Compraventas

En el tercer trimestre de 2011, último dato disponible en Fomento, se registraron 75.462 compraventas de vivienda, de las que menos de la tercera parte fueron inmuebles nuevos. Nada que ver con el ritmo 248.000 transacciones trimestrales que se alcanzaron en 2006. "Creemos que el mínimo lo hemos visto, que en 2011 es el año en que menos vivienda se van a vender", aventuran desde AFI. "De no ser por las medidas aprobadas, el suelo hubiera llegado este año, pero con ellas puede que 2012 sea el ejercicio en que el número de transacciones -aunque sea un 60% inferior a los niveles de 2005- deje de caer y, aunque muy levemente, comience a subir", vaticina Romero. Eso sí, no habrá milagros, asume, mientras "el resto de factores, el mercado laboral y la concesión de crédito, sigan igual de mal".

"Tanto la deducción como la reducción del IVA son dos teclas importantes, pero las más importantes hay que tomarlas aún", coincide Marín, para quien la clave de todo reside en devolver la confianza. "Es un problema muy relacionado con el paro. Ya no es tanto la gente que no tiene posibilidades de acceder a una vivienda, sino la incertidumbre que viven quienes sí pueden", reflexiona.

Efectivamente, el panorama laboral del país continúa siendo desolador. Con una tasa de paro del 21,5%, los augurios de recesión, los recortes en la inversión y el ajuste de los organismos públicos, hacen pensar que la cifra del desempleo seguirá ganando enteros. En paralelo, añaden desde el sector inmobiliario, la disminución de la renta disponible que supone la subida del IRPF desanimará la inversión en vivienda.

España arrastra un stock de 700.000 casas sin vender, según los datos del Ministerio de Fomento a cierre de 2010. De ellas, aproximadamente la mitad se encuentran en manos de las entidades financieras, según los cálculos de la asociaciones de constructoras Seopan. A eso hay que sumarle las promociones sin concluir, el suelo que se acumula en los balances de la banca, y los préstamos dudosos. En total, la exposición al ladrillo de la banca española ronda los 176.000 millones de euro. Un pesado lastre que viene cerrando el grifo del crédito, en general, y del hipotecario, en particular. La nueva barra libre de liquidez que ha impuesto el Banco Central Europeo ayudará a aliviar el acceso a financiación de las entidades, pero limpiarlas de activos tóxicos no será tan sencillo.

El Ministerio de Economía ha avanzado, sin embargo, que tratará de lograrlo exigiendo a las entidades una provisión adicional de 50.000 millones sobre sus activos. "Se va a exigir que doten cuantiosamente la pérdida para esos activos, eso va a suponer un empujón para que los bancos ajusten los precios e intenten venderlos", explica el director de residencial y suelo de la consultora inmobiliaria Knight Frank, Ernesto Tarazona.

"Aunque a nivel de transacciones no haya un aumento, 2012 sería un año muy bueno si la gente acaba teniendo en el subconsciente que el precio de la vivienda ya ha tocado suelo", apunta Julio Gil, de la inmobiliaria Horizone, argumentando que la previsión de una caída continuada de precios congela las compras. Por el momento, el precio de la vivienda nueva ha cedido un 20% desde máximos, hasta niveles de 2005. Aunque pocos se aventuran a concretar dónde está el suelo, todos los expertos coinciden en que lo ideal es que este se alcance de golpe, para reactivar el mercado.

"Las condiciones para que el mercado inmobiliario se dé la vuelta están puestas, van en la buena dirección, pero aún no han dado resultados", augura Marín, de CB Richard Ellis. Marín añade que el primer trimestre será de transición", hasta que el mercado y los potenciales clientes valoren el impacto que van a tener en la economía las medidas que está tomando el Gobierno.