jueves, 2 octubre 2014

Está pasando

La banca ha hecho caja y los hipotecados han perdido dinero

La cláusula suelo encarece hipotecas hasta 5.000 euros en cuatro años

  • La cláusula suelo, un interés mínimo que las entidades financieras aplican en muchas hipotecas para blindarse de las bajadas del euríbor, ha encarecido préstamos contratados antes de la crisis entre 1.000 y 5.000 euros.

M. Calavia / T. Nogueras

21-04-2011 08:41

La cláusula suelo está considerada legal pero abusiva

THINKSTOCK

La famosa cláusula suelo no lo era tanto en la época del boom inmobiliario. De hecho, pasaba tan desapercibida entre las mieles del ladrillo que muchos de los que compraron vivienda antes de la crisis ni siquiera eran conscientes de que habían firmado una hipoteca con 'suelo'. Las sorpresas para los hipotecados llegaron cuando el euríbor, el tipo de interés al que están referenciadas el 90% de las hipotecas en España, comenzó a descender en 2009 hasta niveles inferiores al 2% y estas rebajas no se trasladaban a las cuotas mensuales del préstamo. La razón: sus contratos fijaban un interés mínimo que estaban obligados a pagar aunque el euríbor más su diferencial resultara inferior.

Estos límites impuestos por la banca están situados entre el 2,50% y el 5,50%, pero el euríbor lleva 27 meses por debajo de ese 2,50% y llegó a marcar un mínimo histórico del 1,215% en marzo de 2010. Esto supone que muchas familias 'atadas' a la cláusula suelo no se han podido beneficiar de este ciclo bajista del índice hipotecario.

Se calcula que actualmente existen en España unas cuatro millones de hipotecas constituidas con la citada cláusula. Exactamente consiste en que cuando el euríbor más el diferencial es inferior al 'suelo', se aplica el 'suelo', mientras que si el euríbor y el diferencial lo superan, la entidad financiera usa la combinación variable. De esta forma, "el banco siempre cobra el interés más alto pase lo que pase con el euríbor", sostienen desde HelpMyCash.com, portal especialista en finanzas personales.

Con esta práctica, considerada legal pero abusiva por las asociaciones de consumidores y algunos jueces -en los últimos meses se han dictado sentencias en su contra- los bancos han hecho caja en los últimos años, mientras que los hipotecados han perdido dinero. Según los cálculos realizados por HelpMyCash.com, la cláusula suelo ha encarecido hipotecas firmadas en 2007 entre 1.000 y 5.000 euros.

El estudio toma como referencia un préstamo hipotecario de 150.000 euros a un plazo de 30 años suscrito en 2007 y con revisión anual. Aplicándolo a las condiciones de algunas hipotecas vigentes, se calcula cómo serían las cuotas a pagar con o sin 'suelo'. Las diferencias mensuales varían entre los 68 euros y los 256 euros.

Por ejemplo, la 'HipotecaNet de Caja España', una de las más baratas del mercado con un diferencial del 0,35%, tiene sin embargo un 'suelo' del 2,50%. La cuota mensual asciende a 592 euros, pero si el contrato estuviera libre de suelo se reduciría hasta los 524 euros. Así, el total pagado desde 2007 con 'suelo' alcanza los 36.570 euros, mientras que sin la cláusula sería de 35.560 euros, lo que supone 1.010 euros menos.

Un ejemplo práctico más extremo se obtiene con un 'suelo' del 5,30% que un cliente del cambio de hipoteca de Banco Popular asegura en el foro de HelpMyCash.com que le fijó la entidad. Con un interés variable de euríbor + 1,05% corresponde un pago mensual de 576 euros, pero con el 'suelo' se eleva a los 832 euros, lo que desde 2007 supone una diferencia de 5.251 euros.

La aversión de los clientes a la cláusula suelo y la proliferación de denuncias en los tribunales por considerarlas un abuso, ha llevado a muchas entidades a ofrecer hipotecas libres de 'suelo'. Entre las mejores hipotecas que actualmente se encuentran en el mercado, destacan diferenciales inferiores al 0,50%. No obstante, antes de suscribir una hipoteca conviene cerciorarse de si tiene 'suelo' o 'techo' y dónde está fijado, ya que en ocasiones el comercial del banco no hace mención a la cláusula suelo. A la hora de elegir una hipoteca, hay que tener en cuenta varios factores y no exclusivamente el diferencial, pues puede llevar a equívoco. Las comisiones y las vinculaciones obligatorias encarecen el coste final de los préstamos.

Preguntas y respuestas sobre el 'suelo' de las hipotecas

¿Qué es?

La cláusula suelo se ha convertido en la fórmula mágica de las entidades financieras para protegerse de los tipos bajos. En los préstamos hipotecarios el precio se decide por la aplicación del euríbor y el diferencial. El interés que se aplica es la suma de ambos, por lo que el precio de la hipoteca se abarata cuando el tipo hipotecario está en fase bajista y se encarece cuando se encuentra en un periodo alcista. En este reciente escenario en el que el euríbor ha bajado considerablemente, las cláusulas suelo se han encargado de guardar los intereses de las entidades fijando un tipo aplicable mínimo.

A pesar de que puede parecer que solo resultan beneficiadas las entidades, lo cierto es que también existe una cláusula que fija el tipo de interés máximo. Este 'techo' conlleva que los bancos no podrán aplicar un interés superior a éste, aunque la suma del euríbor y el diferencial muestre un resultado más alto. El 'techo' protege al usuario frente a los tipos de interés elevados.

¿Es legal?

La claúsula suelo únicamente podría ser abusiva si hay falta de información clara y ausencia de reciprocidad, ya que se produciría un desequilibrio entre la entidad y el consumidor que afectaría negativamente a éste último. Sin embargo, la introducción del 'techo' ha llevado a que bancos y cajas señalen que la situación se equipara con un tipo de interés máximo y otro mínimo.

¿Cómo reclamar?

El primer paso es acudir al propio banco o caja y a su Servicio de Atención al Cliente. Sin embargo, el asunto se agrava si no hay 'techo' y solo hay 'suelo. En este caso, sería recomendable ir a los tribunales. Además, también se puede reclamar al Banco de España, aunque su resolución no vincula a la entidad reclamada.

¿Qué alternativas hay?

Si falla la negociación cara a cara con el banco, una alternativa puede ser la subrogación, que es el cambio de la hipoteca a otra entidad. En un momento en el que la banca necesita más clientes que nunca, es posible conseguir una mejora de las condiciones del préstamo vigente, con intereses más económicos y ausencia de 'suelo'. No obstante, hay que tener en cuenta las entidades buscan clientes solventes y que el traspaso conlleva una serie de gastos que pueden no compensar la operación.

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