viernes, 18 abril 2014

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La responsabilidad del deudor en la hipoteca

Santos González

08-11-2010 07:00

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Desde hace algún tiempo, y más concretamente con el recrudecimiento de la crisis económica, venimos asistiendo a distintas intervenciones, tanto en el plano público como en el privado, en relación con las garantías de los préstamos hipotecarios y la necesidad de limitarlas a la pura garantía hipotecaria tal como, así dicen, ya ocurre en otros países europeos o en los EE UU. En nuestro mercado nacional, en el crédito hipotecario el deudor no solo responde con la garantía hipotecaria, sino también con su garantía personal. En caso de impago, la entidad acreedora puede reclamar la primera de ellas por un procedimiento especial, mientras que la segunda puede exigirse por vía ordinaria.

En la práctica totalidad de los casos, por eficiencia en la gestión de cobro, las entidades optan exclusivamente por el procedimiento hipotecario y sólo con carácter excepcional se continúa con un proceso personal, si es que el inmueble fuese insuficiente para resarcir la deuda.

Esta situación legal está lejos de ser exclusiva de nuestro país, dado que también rige en muchos otros países europeos como Bélgica, Alemania, Grecia, Francia, Irlanda, Portugal o Reino Unido, en los que la principal diferencia con España es la duración de la responsabilidad personal.

En Estados Unidos, sin embargo, tan solo existe la garantía hipotecaria. Por tanto, estamos ante dos concepciones de la hipoteca distintas, que rigen en los mercados desde tiempos históricos y que configuran su funcionamiento y estabilidad.

Todos los préstamos hipotecarios del mercado español están confeccionados bajo este principio jurídico de doble garantía, vigente desde la introducción de la primera Ley Hipotecaria en el siglo XIX y ampliamente reconocido en los mercados internacionales de financiación. Por ello y a pesar del debate que hoy surge sobre la idoneidad de un sistema u otro y la conveniencia de modificar estos principios legales, es importante dejar claro lo siguiente. En primer lugar, convenimos que una situación reiterada de impago por parte de un ciudadano de cualquier tipo de endeudamiento, más aún de un préstamo hipotecario, que "obligue" al cobro por parte de la entidad financiera es una situación dolorosa que ésta intenta evitar, en la medida de lo posible, hasta el límite de no incumplir con su obligación de ejercer la acción de cobro en responsabilidad frente a sus accionistas y clientes depositantes de su dinero.

En caso de impago de un préstamo, las entidades de crédito españolas utilizan la ejecución del inmueble como último recurso, tras haber agotado todas las posibles vías de solución a la situación delicada del deudor.

En segundo lugar, cabe destacar que las dificultades para hacer frente un préstamo hipotecario pueden surgir por muchos motivos, siendo probablemente el más común la pérdida de empleo o actividad económica. No sería realista y serio pensar que la solución a los impagos de los créditos ha de producirse por un cambio de régimen legal en la garantía, obviando las razones o motivos principales por los cuales el deudor se ve obligado a incumplir con sus compromisos financieros.

Por último, cabe destacar que la mayor parte de nuestra estructura legal y financiera del mercado hipotecario es garantista a favor de los títulos hipotecarios (cédulas, bonos, participaciones) en manos de los ahorradores. Esto significa que una parte muy importante de nuestro sistema financiero, y más concreto de nuestro mercado hipotecario, reside en la fortaleza del mismo representado en las garantías.

Una modificación de las garantías en los contratos existentes produciría unos efectos negativos en el mercado mayores que el beneficio perseguido, ya que por un lado, al tener una parte significativa de las carteras hipotecarias movilizadas en los mercados de capitales y respaldadas por este derecho, el mercado hipotecario español quedaría penalizado en los mercados internacionales de refinanciación, con el consiguiente encarecimiento de los recursos.

Por otro lado, debilitar las garantías crediticias y en esta medida, liberar la responsabilidad moral y económica que todo prestatario debe asumir en relación a las obligaciones contraídas significaría debilitar la naturaleza de nuestro mercado hipotecario, con indudables efectos sobre el volumen de crédito en circulación y su coste financiero. En definitiva supondría, entre otros efectos, dificultar el acceso al crédito, que sería más escaso y más caro.

Por tanto, es necesario ser muy cautelosos cuando se buscan las soluciones para paliar los efectos más negativos de esta crisis, sin más reflexión que el interés de evitar algunas de las situaciones más delicadas, dado que se puede terminar proponiendo medidas que conlleven la pérdida de garantías por parte del sistema financiero, lo que sin duda supone un duro castigo a todo el mercado.

En consecuencia, aun reconociéndonos el interés general por intentar paliar los efectos más negativos de la crisis económica, debemos abordar cuestiones tan importantes como esta desde la reflexión más profunda y serena para evitar, en la medida de lo posible, que el remedio sea peor que la enfermedad.

Santos González. Presidente de la Asociación Hipotecaria Española

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