miércoles, 27 agosto 2014

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INMOBILIARIO

La hectárea de finca rústica alcanza un precio máximo de 40 millones

  • Las fincas de regadío destinadas a floricultura marcan hoy los precios más altos entre los terrenos de uso rústico, llegando a alcanzar un precio de 40 millones por hectárea. Los precios más accesibles se dan en monte bajo, especialmente en la provincia de Granada, donde se pueden adquirir terrenos de este tipo a 150.000 pesetas la hectárea.
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El mercado de suelo rústico es más activo cuanto más al sur. En el norte de la península, la oferta es escasa y hace casi imposible comprar un terreno a buen precio. En cuanto a usos, los de regadío destinados a floricultura, los de invernadero y los suelos para el cultivo de frutales son los que marcan los precios más elevados.

La sociedad Tecnitasa ha estudiado los precios de las fincas rústicas a partir de una muestra de más de un millar de valoraciones efectuadas en toda la geografía española a lo largo del año 2000.

El resultado, atendiendo a los usos de los terrenos, es que, en floricultura, los precios más elevados se dan en la provincia de Cádiz, donde se pagan 40 millones de pesetas por hectárea en operaciones de compraventa de fincas rústicas de estas características.

Los invernaderos son otro apartado de alta cotización. El precio por hectárea de invernadero alcanza en Almería los 30 millones de pesetas.

Los suelos rústicos de frutales también cotizan caro. Es preciso distinguir entre regadío y secano. En regadío, el precio más elevado, según Tecnitasa, es de 34 millones de pesetas por hectárea en Tenerife. El precio más asequible lo ofrece la provincia de Sevilla, donde es posible comprar una hectárea de terreno por 2,7 millones de pesetas.

Si el terreno es de secano, la variación de precio en frutales no es demasiado significativa. En Granada se pagan 1,7 millones de pesetas por hectárea. Se pueden encontrar precios más económicos en Almería, Cáceres y Badajoz, donde se paga un millón de pesetas la hectárea.

En cuanto al olivar, la variedad de precios en este tipo de finca rústica es muy amplia. También hay que distinguir si es de regadío o de secano. En regadío, los precios más elevados se pagan en la provincia de Málaga, con 8,5 millones de pesetas por hectárea. Jaén y Córdoba ofrecen precios ligeramente inferiores (siete y seis millones de pesetas por hectárea, respectivamente). Los precios bajan hasta los 3,6 millones de pesetas la hectárea en Sevilla, y a 1,3 millones de pesetas, en Albacete.

Secano

En fincas de secano, la hectárea de olivar se cotiza a 11 millones de pesetas en Jaén. En Badajoz es posible comprar una hectárea por dos millones de pesetas. En Cáceres, el precio baja hasta las 700.000 pesetas la hectárea.

En viñedo, La Rioja marca unos precios notablemente superiores a los de otras comunidades autónomas. El precio por hectárea alcanza los 15 millones de pesetas en esta comunidad, frente a los 2,5 millones que se pagan en la provincia de Barcelona o los cinco millones de pesetas a los que puede adquirirse una hectárea en Córdoba. El precio más bajo se da en la provincia de Toledo, donde puede comprarse terreno de viña a 800.000 pesetas la hectárea.

Si lo que se busca es terreno de pastos para ganado, hay que distinguir según la especificidad de cada animal y también, lógicamente, si es de regadío o de secano. Los máximos precios en regadío se alcanzan en Córdoba (cinco millones de pesetas la hectárea) y Sevilla (4,3 millones de pesetas).

En pastos de secano, destacan Zamora y Sevilla, que marcan precios máximos de 3,6 millones y 2,8 millones de pesetas, respectivamente, por hectárea. Las fincas más baratas se encuentran en Cáceres y Albacete, a un precio aproximado de 500.000 pesetas la hectárea, y en Zaragoza, donde no se rebasan las 480.000 pesetas por hectárea.

 

La oferta crece hacia el sur y se estrecha en el norte

La valoración de una finca rústica exige la consideración de numerosos elementos. Hay que tener en cuenta los aprovechamientos de los terrenos, la infraestructura de la zona, los rendimientos del suelo, sus rotaciones y producciones en los tres últimos años.

Asimismo, el valor de un suelo rústico viene determinado también por el clima, la pluviometría y las temperaturas medias. Influyen igualmente en su valor las edificaciones levantadas sobre los terrenos si es que existen, las servidumbres de paso y si hay protecciones especiales. Tecnitasa advierte que la valoración de fincas rústicas "sólo pueden hacerla ingenieros técnicos agrícolas o agrónomos".

Al igual que en otros segmentos del mercado, oferta y demanda varían según las zonas. Castilla y León, Castilla-La Mancha y Andalucía se caracterizan por ofrecer grandes superficies rústicas en venta.

La demanda la configuran en estas comunidades autónomas compradores de clase media-alta y alta, que compran generalmente fincas como segunda residencia.

Cuanto más al norte, más se estrecha la oferta. También cambia la tipología del comprador. Suele predominar el agricultor que quiere ampliar la superficie de cultivo. La capacidad adquisitiva es mayor. La demanda de terreno de uso rústico es muy fuerte, lo que ha elevado considerablemente los precios de este tipo de suelo hasta niveles que, en muchas ocasiones, hacen imposible el cierre de operaciones de compraventa.

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